PUT-000668.15/2025/PP/M.XVIIIA Tahun 2026

P U T U S A N

Nomor PUT-000668.15/2025/PP/M.XVIIIA Tahun 2026

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

PENGADILAN PAJAK

memeriksa dan memutus sengketa pajak pada tingkat pertama dan terakhir dengan Acara Biasa mengenai banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Tahun Pajak 2018 Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023, yang terdaftar dalam berkas sengketa Nomor 000668.15/2025/PP, telah mengambil putusan sebagai berikut dalam sengketa antara:

PT METROPOLITAN KENTJANA TBK, NPWP 01.309.818.1-054.000, beralamat di Gedung Pondok Indah Plaza II, Jalan Metro Duta Niaga Blok B No 5 Jakarta Selatan, yang diwakili oleh Husin Widjajakusuma, Jabatan Presiden Direktur dan Jeffri S. Tanudjaja, Jabatan Wakil Presiden Direktur; Selanjutnya dalam persidangan diwakili oleh:

Nama: Dr. Tjia Siauw Jan, SE, Ak, MA, SH, MH;

Jabatan: Kuasa Hukum;

Surat Kuasa Khusus: 430/PJK/MK/VI/2025 tanggal 3 Juni 2025;

Izin Kuasa Hukum: KEP-1324/PP/IKH/2023 tanggal 02 Oktober 2023;

Nama: Bambang Siswanto;

Jabatan: Kuasa Hukum;

Surat Kuasa Khusus: 433/PJK/MK/VI/2025 tanggal 3 Juni 2025;

Izin Kuasa Hukum: KEP-163/IKH/2024 tanggal 27 Mei 2024;

untuk selanjutnya disebut sebagai Pemohon Banding;

Lawan

DIREKTUR JENDERAL PAJAK, beralamat di Menara Mandiri II Lantai 2,3, dan 6, Jalan Jenderal Sudirman Kav 54-55, Jakarta Selatan, yang hadir dalam persidangan yaitu:

1. Nama/NIP: Juni Ariani/197606201997032001,

Jabatan: Penelaah Keberatan,

Unit Organisasi: Direktorat Jenderal Pajak,

2. Nama/NIP: Yoma Ayu Puspa Dewi/198204142002122001, Jabatan: Penelaah Keberatan,

Unit Organisasi: Direktorat Jenderal Pajak,

3. Nama/NIP: Harry Sentosa/ 198410212009011003,

Jabatan: Penelaah Keberatan,

Unit Organisasi: Direktorat Jenderal Pajak, berdasarkan Surat Tugas Nomor: ST-3910/WPJ.07/2025 tanggal 01 Desember 2025, untuk selanjutnya disebut sebagai Terbanding;

Pengadilan Pajak tersebut;

Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Pajak Nomor PEN-517/PP/BR/2025 tanggal 28 Mei 2025;

Telah membaca Surat Banding Pemohon Banding Nomor 113A/PJK/MK/I/2025 tanggal 20 Januari 2025;

Telah membaca Surat Uraian Banding Terbanding Nomor S-00018/SUB-CT/WPJ.07/2025 tanggal 7 Maret 2025;

Telah mendengar keterangan para pihak yang bersengketa dalam persidangan;

Telah membaca dan memeriksa bukti-bukti tertulis maupun surat lainnya yang disampaikan para pihak dalam persidangan;

DUDUK PERKARA

Menimbang bahwa Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Tahun Pajak 2018 Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Perusahaan Masuk Bursa dengan perhitungan sebagai berikut:

“5 Lea Onani Saree 8, Fenrbahasan Akhir

‘Malo Sajan Permer “sa isetulu:

Gaga Pakek ver we a4 PER US FOR MA Bek Ea tee

F I-35 (aE TECEU AIM Ar Tots Tepe peng wraqdgad perghesian "et . 2 2 ht Fos Sang ar a 5 5 ha SS Saga 2+ Di 5 5

1g S50 Sasa 25 : a 2

Do FFs Fasa 29 te RIP Fae fe 27 En RTS

Da SP pasak curang yana Me 3 3

SE aa Pa a 5 cS penah 0 Fei bet As Te 307 Fre 1228 Fro fe RF Fro

BN In eee

Menimbang bahwa atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023, Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 0030/PJK/MK/III/2024 tanggal 18 Maret 2024 dengan perhitungan pajak menurut Pemohon Banding sebagai berikut:

a. Jumlah Pajak yang terutang menurut Surat Ketetapan Pajak sebesar Rp2.134.531.632,00;

b. Jumlah Pajak yang terutang menurut perhitungan Pemohon Banding sebesar Rp0,00;

c. Jumlah Pajak yang terutang yang disetujui dalam pembahasan akhir pemeriksaan sebesar Rp0,00;

Menimbang bahwa atas keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding dengan Keputusan Nomor KEP-02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 menyatakan menolak keberatan Pemohon Banding dengan perhitungan sebagai berikut:

, Semula . Menjadi

Uraian (Dikurangi)

Ja. PenghasilanNeto | ea9s731so4| | 6,495,731,504 b. Kompensasikerugian | | 0 | 0

Ic PenghasilankenaPajak | (6.495,731,504| oo” 0 | 6,495, 731,504 d. Pajak Penghasilan(PPhTerutang) | 1,623,932,750| ——— 0 | 1,623,932,750 fe. KreditPajak 188,317,750] | 188317,750

[f PPhKurang/(Lebih)Bayar | 2.485,615,000| | 1, 485,615,000 fg. SanksiAdministrasi 6.916.632] | 648,916,632 h. Jumlah PPh yang masih harus / (lebih) dibayar | 2,134,531,632] 0 | 2,134,531,632

Menimbang bahwa Pemohon Banding tidak setuju dengan Surat Keputusan Keberatan a quo sehingga mengajukan banding dengan Surat Nomor 113A/PJK/MK/I/2025 tanggal 20 Januari 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak pada hari Kamis tanggal 23 Januari 2025 (Cap Pos);

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Banding Pemohon Banding Nomor 113A/PJK/MK/I/2025 tanggal 20 Januari 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

Pokok Sengketa Banding bahwa mengajukan banding terhadap Keputusan Jenderal Pajak Nomor KEP- 02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Nomor : 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018 yang dikeluarkan oleh Direktur Jenderal Pajak, selanjutnya disebut Terbanding, dengan uraian sebagai berikut : (sebagaimana foto kopi Keputusan Jenderal Pajak Nomor KEP-02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 terlampir == Lampiran P – 1, dan foto kopi SKPKB Pajak Penghasilan Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018 terlampir === Lampiran P – 2);

bahwa surat banding ini merupakan pembetulan atas surat banding sebelumnya Nomor 113/PJK/MK/I/2025 tanggal 20 Januari 2025 karena terdapat kesalahan tulis (halaman 1) yaitu Nama Pemohon Banding tertulis PT Metropolitan Kencana Tbk, seharusnya adalah PT Metropolitan Kentjana Tbk;

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding

1. bahwa Pemohon Banding mengajukan banding berdasarkan ketentuan Pasal 27 ayat (1) Undang-undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 16 Tahun 2009 (UU KUP), yaitu mengajukan banding atas keputusan keberatan;

2. Pemenuhan Ketentuan Pasal 35 Undang-undang Pengadilan Pajak:

a. Surat Banding ini dibuat dalam bahasa Indonesia dan ditujukan kepada Pengadilan Pajak;

b. Surat Banding disampaikan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak sejak diterima Keputusan yang dibanding, karena Surat Keputusan Keberatan Nomor KEP-02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Badan Nomor: 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018 diterima pada tanggal 29 Oktober 2024;

3. Pemenuhan Ketentuan Pasal 36 Undang-undang Pengadilan Pajak :

a. Terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Banding;

b. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas sebagaimana akan diuraikan pada bagian selanjutnya;

c. bahwa atas terhadap jumlah pajak kurang bayar yang disetujui berdasarkan Pembahasan Akhir Hasil Pemeriksaan sebagaimana tercantum dalam Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018 adalah sebesar Rp 0,- bahwa terhadap jumlah pajak yang masih harus dibayar sebagaimana tercantum dalam Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018 sebesar Rp2.134.531.632,00 tersebut telah dibayar oleh Pemohon Banding sebesar Rp2.134.531.632,00 sebagaimana tercantum dalam Bukti Penerimana Negara dengan NTPN Nomor 4010F5E5UUMT9C8U tanggal 14 Maret 2024 sebagaimana bukti Penerimaan Negara terlampir ==== Lampiran P – 3.

4. Pemenuhan Ketentuan Pasal 37 Undang-undang Pengadilan Pajak:

bahwa Surat Banding ditandatangani oleh Husin Widjajakusuma jabatan selaku Presiden Direktur dan Jeffri S. Tanudjaja jabatan selaku Wakil Presiden Direktur yang dibuktikan dengan Akta Notaris Nomor 40 tanggal 21 Juni 2024 dari Notaris Kumala Tjahjani Widodo, SH, MH, M.Kn, sebagaimana foto kopi Akta Notaris Nomor 40 tanggal 21 Juni 2024 terlampir === Lampiran P – 4);

bahwa dengan demikian Surat Banding yang diajukan oleh Pemohon Banding terhadap Keputusan Jenderal Pajak Nomor KEP-02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Nomor: 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018 telah memenuhi ketentuan Formal sebagaimana dipersyaratkan dalam UU KUP dan UU Pengadilan Pajak;

Mengenai Ketetapan Semula dan Keputusan Yang Dibanding

1. bahwa Pemohon Banding telah menerima Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018 yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Perusahaan Masuk Bursa, dengan rincian perhitungan sebagai berikut: — Nai Faas Fr Foye Fr

Lo Peveda-a > sac DNA ses fil sit DNA ses SEL sll 0

3 Secs ag Peranan an Eo utc eaten Fave Lara ffl fel fal scl SEL fs) SENI -

Doa ra ie} - -

Bean ara | IRR SET DR AR DTS Ras :

3 Fevyetaar Pa Poste 7 2 942 450 255 = 242 450 224

LI Jerat cov le eal keece Nag ya og lerstat wa 2 - - -

IPO east KerLaan: : :

13 Pesanan Tah vera Pajak - 7 7

BoP ro a Ke Pak SSR 271 25. Laon TED EA SBD DEA

15 PPO Tentang LIS SL SL Lula SAN 51 1435 515 laa

TPP PI DE DI MEN KA LAN OK -

Pa oa an Ron an aft IN IKU noc Dea DT :

el PP Pasa 2k Le - - co ATE Foece sear ta, ar x x x eT unw a7 og lec PB ec ek ec Gece) ADSL C52 ADSL C52 :

Bonar Par ndk eats aro tec al Lap slot Lak alt ar 2

13 Page Jaca maksa gan an TPA 7 Laka sla eT Laka cls

Dl Sao Ade tease

S Sucka Pasar lo z S55 aja 232 SB ne stp

1 ne cReae Para LO KP : :

CT Bulga Pais 12 EP 1 1 lg negara Pasa Lia? Bi -

Pe Tata Fava ITC SP - -

To terasa Ah IP IP z z

JL an PET ve. Ta aa le II - Sasa 2135 531 532 !

2. bahwa atas ketetapan tersebut, Pemohon Banding telah mengajukan keberatan kepada Direktur Jenderal Pajak dengan surat Nomor 0030/PJK/MK/III/2024 tanggal 18 Maret 2024 yang pada intinya Pemohon Banding tidak setuju atas perhitungan pajak di atas, menurut Permohon Banding perhitungan pajak yang seharusnya adalah sebagai berikut: (sebagaimana foto kopi surat keberatan nomor 0030/PJK/MK/III/2024 tanggal 18 Maret 2024 terlampir == Lampiran P – 5);

1 | Peredaran Usaha 2,213,469,2321,910

2 |(Harpa Pokok Penjualan £22,100,674.161

3 | Penehasilan Bruto atau Laba Usaha 1,385,368, 557.743

4 | Pengutang Penghasilan Brute atau Biaya Usaha 281,290,852 470

5 | Penehasilan Netto dalam negeri 1,104,077 .705,279

6& | Penehasilan Netto dalam negeri lainnya

4 Penghasilan dari Luar Usaha 105,088, 205 547 bk. Penehasilan jasa/pekerjaan bebas o ce. pénghasilan sehubungan dengan pekerjaan o d Lain-lain oO

©. Jumlahfa-becedj 105.048, 205,547

? |Fasilitas Penanaman Medal berupa peng pengh bruto

8 | Penyesuaian Fiskal :

a. Penyesuaian Fiskal Positif o b Penyesugian Fiskal Negatif 1 208,612 639 $76 ec. Jumlah (a + bj) (1.208.612 639,576)

9 |Penghasifan Netto Luar Negeri o

10 Jumlah Penghasilan Neto (S+G6e-F7 +8 +9) 553,271,250

11 | Zakatfsumbangan keagamaan yang bersifat wajib

12 | Kompensasi Kerugian oO

13 | Penehasilan Tidak Kena Pajak oO

14 | Penghasilan Kena Pajak 553,271,000

15 (PPh Terutang 138 317750

16 | Perneernbalian PPh Ps 24 ye telah diperhitungkan tahun tale o

17 |Jumlah PPh Terutang (i6 + 17) 128,317,750

18 | Kredit Pajak

3. PPh Ditanggung Pemerintah o bo Dipoteng/Dipungut Oleh Pihak Lain :

b.1. PPh Pasal 21 oO b.2. PPh Pasal 22 o b 3 PPh Pasal 23 126,000 000 b. 4. PPh Pasal 24 o b.5. Lain-lain o b 6. Jumlah (bp l.+b2.+b3.+b4 + b.5.} 126,000,000

©. Dibayar Sendiri c.1. PPh Pasal 22 o c.2. PPh Pasal 25 oO c.3. PPh Pasal 29 12,317,750 c4 STP (Pokok kurang bayar) 0 c.5 Fiskuar Luar Negeri Oa c.6. Lain-fain o

Cc... Jumlah fc 1. +e 2. +¢€ 3. 4+ ¢.4.4+ 5 + 6.6} 12,317,750 d. Diperhitungkan d.1. SKFPKP oO e. Jumlah Pajak ye dpt dikreditkan fa +~b.G. +c... - a.l) 138.417 ,750

19 | Pajak yang tidakfkurang dibayar (17 - 18 4) o

20 (Sanksi Adiministrasi a. Bunga Pasal 13 (2) KUP oO b. Kenaikan Pasal 1343) KUP o c Bunga Pasal 13 (5) KUP TI) d. Kenaikan Pasal 134 KUP 0

©& Kenaikan Pasal 180 (5) KUP o f. Kenaikan Pasalil?O (5) KUP a

2. Bunga Pasal 18 (4) KUP o h. Kenakan Pasal 18{3) KUP oO i. Jumlah sanksi adrministrasifa+rbp+rco+dre+f + p+ i) oO

21 |lumlah PPh yang masih harus dibayar (19 + 20 3) Oa

3. bahwa atas surat keberatan yang diajukan Pemohon Banding, telah diterbitkan Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP- 02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018, dengan perhitungan sebagai berikut :

Uraian (Dikurangi) om | tp | Rp fa. PenghasilanNeto sf 6,495,731,504| | 6495731502 fb. Kompensasikerugian | OT 0 | 00 c. PenghasilankenaPajak | 6495731500) | 6,495,731,504 d. PajakPenghasilan(PPhTerutang) | 1623932750) | 1,623,932,750 fe. KreditPajak | 138317750) 138,317,750 f. PPhKurang/ILebih)Bayar | 2,485,615,000| | 1.485,615,000 g. SanksiAdministrasi | 48,96,632| | 648,916,632 h. Jumlah PPh yang masih harus / (lebih) dibayar | 2,134,531,632| =o | 2134531632

Pokok Sengketa Banding bahwa yang menjadi pokok sengketa dalam permohonan banding ini adalah Koreksi Terbanding yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding dengan rincian koreksi sebagai berikut:

1. bahwa Terbanding pada saat pemeriksaan melakukan Koreksi Positif atas Penyesuaian Fiskal Positif untuk Tahun Pajak 2018 sebesar Rp11.053.556.506,00 dengan alasan sebagaimana tercantum dalam Surat PemberitahuanHasilPemeriksaanNomorSPHP– 00441/RIKSIS/KPP.0708/2023 tanggal 1 November 2023 yang menyatakan sebagai berikut:

Berdasarkan hasil pengujian disimpulkan terdapat Penyesuaian Fiskal Positif atas biaya bersama untuk penghasilan final dan non final sebesar Rp11.053.556.506

bahwa adapun perincian atas koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp11.053.556.506,00 tersebut adalah sebagai berikut :

Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan keamanan(Rp 16.474.991.767)

Biaya Pemeliharaan dan KeamananRp 22.417.452.021

Biaya Pegawai (HPP)Rp1.394.457.549

Biaya PenyusutanRp3.716.638.703

JumlahRp 11.053.556.506

2. bahwa pada saat pembahasan akhir atas koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesarRp11.053.556.506,00tersebutdibatalkansebesar Rp5.111.096.252,00 sehingga koreksi yang tetap dipertahankan sampai dengan pembahasan akhir dan diterbtikan surat keetapan pajak adalah sebesar Rp5.942.460.254,00 yang terdiri atas:

Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan keamanan(Rp 16.474.991.767)

Biaya Pemeliharaan dan KeamananRp 22.417.452.021

JumlahRp5.942.460.254

3. bahwa dari koreksi sebesar Rp5.942.460.254,00 tersebut Wajib Pajak tidak setuju seluruhnya dan mengajukan keberatan;

4. bahwa pada saat proses keberatan Terbanding tetap mempertahankan koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00;

5. bahwa terhadap Koreksi Penyesuaian Fiskal Positif yang dilakukan oleh Terbanding pada saat pemeriksaan dan tetap dipertahankan pada proses keberatan tersebut, Pemohon Banding tidak setuju dan mengajukan banding;

6. bahwa dengan demikian yang mnejadi pokok sengketa banding adalah Koreksi Terbanding terhadap Penyesuaian Fiskal Positif yang tidak disetujui Pemohon Banding sebesar Rp5.942.460.254,00 dengan perhitungan sebagai berikut: No Uraian Jumlah Menurut Koreksi yang menjadi

SPT/Pemohon Banding | KEP/Terbanding| Sengketa Banding

Penyesuaian Fiskal Positif Nan 5 942,460,254 5942 460,254

Alasan Pengajuan Banding (Posita) bahwa alasan yang mendasari banding atas koreksi yang diajukan banding tersebut di atas adalah sebagai berikut:

1. KOREKSIPENYESUAIANFISKALPOSITIFSEBESAR Rp 5.942.460.254,00

MENURUT PEMOHON BANDING:

Dasar hukum:

1. Undang-undang Nomor 7 tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Perpajakan (UU PPH);

2. Undang-undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Perpajakan (UU KUP);

3. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-01/PJ.33/1998 tanggal 10 Maret 1998 tentang Perlakuan Perpajakan Bagi Perhimpunan Penghuni Dari Rumah Susun Yang “Strata Title”;

bahwa Pemohon Banding TIDAK SETUJU atas koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 dengan fakta hukum sebagai berikut :

1. bahwa ketentuan dalam peraturan perundang-undangan perpajakan Indonesia adalah menganut asas Substance Over Form atau kebenaran materialitas lebih diutamakan dibandingkan dengan ketentuan formal; bahwa dengan demikian untuk menguji suatu transaksi harus lebih mengutamakan dari kebenaran materialitas atau kebenaran substansinya;

2. bahwa Terbanding melakukan koreksi terhadap Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 dengan alasan merupakan Biaya yang terkait dengan pendapatan Final sehingga terhadap biaya tersebut tidak dapat dikurangkan dari penghasilan bruto dalam SPT Tahunan Pemohon Banding, sehingga dilakukan koreksi Penyesuaian Fiskal Positif;

3. bahwa Koreksi Terbanding terhadap Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 tersebut adalah terdiri atas:

Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan keamanan(Rp 16.474.991.767)

Biaya Pemeliharaan dan KeamananRp 22.417.452.021

JumlahRp5.942.460.254 bahwa faktanya Penghasilan yang Pemohon Banding terima berupa KompensasiBiayaPemeliharaandanKeamanansebesar (Rp 16.474.991.767,00) merupakan penghasilan yang Pemohon Banding terima atas pengelolaan Apartemen Pondok Indah Residence yang terdiri atas 3 Tower yaitu Tower Kartika, Tower Amala dan Tower Maya;

bahwa pendapatan Pemohon Bandiing berupa Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan Kemanan Sebesar (Rp16.474.991.767,00) tersebut merupakan penghasilan Pemohon Banding yang berasal dari para Penghuni Apartemen (Rumah Susun) yang berupa Listrik, Air, Pemeliharaan Apartemen, keamanan, kebersihan dan lainnya atas pengelolaan 3(tiga) Tower Apartemen Pondok Indah Residence tersebut; bahwa sedangkan Biaya Pemeliharaan dan keamanan sebesar Rp22.417.452.021,00 tersebut merupakan Biaya yang dikeluarkan oleh Pemohon Banding atas Pengelolaan dan pemeliharaan 3 (tiga) tower Apartemen Pondok Indah Residence tersebut selama Tahun 2018;

4. bahwa Perhimpunan Penghuni Rumah Susun belum terbentuk, sehingga Pemohon Banding selaku Pihak Penyelenggara Pembangunan / Pengembang adalah bertanggung jawab untuk mengelola bertindak selaku pihak pengelola rumah susun tersebut;

5. bahwabedasarkanketentuanperaturanperundang-undangan sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE- 01/PJ.33/1998 tanggal 10 Maret 1998 tentang Perlakuan Perpajakan Bagi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Yang “Strata Title”, antara lain di atur sebagai berikut:

Butir 3.

Dalam menyelenggarakan pengelolaan hak/kepentingan bersama Perhimpunan Penghuni melakukan pengurusan :

Butir 3.1. Menerima atau memperoleh penghasilan berupa :

a. Iuran dari para penghuni

b. Sinking Fund dari para penghuni

c. Sewa, ruangan, penyelengggaraan parkir, bunga deposito dll

Butir 3.2.

a. Iuran dan sewa ruangan dan penerimaan lain pada butir 3.1. a dan c digunakan antara lain untuk biaya :

- Listik untuk penerangan “public area” seperti halaman, AC, lift;

- Air untuk “public area”;

- Pemeliharaan/perawatan gedung dan alat-alat mesin;

- Kebersihan

- Gaji karyawan (Satpam, teknik, kantor);

- Biaya administrasi, biaya kendaraan kantor, dsb

b. Sinking Fund digunakan untuk biaya rehabilitasi benda dan bagian bersama seperti lift, tempat parkir, taman, dsb.

Butir 4. Perlakuan Pajak Penghasilan (PPh).

4.1. Bagi Pengembang

Dalam hal perhimpunan Penghuni belum dibentuk, maka penghasilan dan biaya tersebut pada butir 3 menjadi penghasilan dan biaya pengembang dan wajib dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh yang berkenaan, kecuali penerimaan sewa dan service charge yang dibayar oleh Penyewa kepada Pengembang dikenakan PPh yag bersifat final berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996

6. bahwa faktanya Perhimpunan Penghuni Rumah Susun belum dibentuk, sehingga Pemohon Banding selaku Pengembang bertanggung jawab atas Pengelolaan Rumah susun / Apartemen tersebut, sehingga sesuai dengan ketentuan dalam butir 4.1. SE-01/PJ.33/1998 tersebut maka terhadap Penerimaan berupa iuran dan sewa, sinking Fund yang diterima dari Para Penghuni dan Biaya yang dibayarkan, dikeluarkan dan/atau dibebankan merupakan Pendapatan dan biaya yang dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh Badan Pemohon Banding dan dikenakan PPh dengan tarif PPh berdasarkan Pasal 17 (tarif Umum) dan BUKAN terkait dengan Pendapatan yang dikenakan PPh Final;

bahwa dengan demikian maka SUDAH JELAS dan TEGAS TELAH DIATUR bahwa terhadap Penghasilan yang berasal dari Para Penghuni Apartemen berupa iuran penghuni, Sinking fund penghuni, sewa ruangan, penelenggaran parkir, dll yang digunakan untuk biaya listrik untuk penerangan public area, lift, air untuk public area, pemeliharaan/perawatan gedung dan mesin-mesin, kebersihan, gaji karyawan (satpam, teknik, kantor) dan biaya lainnya yang diterima oleh Pemohon Banding selaku

Pengembang dari Apartemen Pondok Indah Residence sehubungan dengan BELUM DIBENTUKNYA Perhimpunan Penghuni merupakan PENGHASILAN dan BIAYA yang WAJIB DILAPORKAN dalam SPT Tahunan PPh Badan sebagai PENGHASILAN dan BIAYA YANG DIKENAKAN PPh dengan Tarif UMUM dan Bukan PPh FINAL;

7. bahwa berdasarkan fakta hukum dan ketentuan peraturan perundang- undangan perpajakan yang berlaku, maka tindakan Pemohon Banding yang memasukkan Penghasilan dan Biaya yang berasal dari Pengelolaan dan pengawasan apartemen Tahun 2018 dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh Badan Tahun Pajak 2018 sebagai Penghasilan dan Biaya yang dikenakan PPh dengan Tarif UMUM dan BUKAN PPh FINAL merupakan tindakan yang TEPAT, TELAH BENAR dan SESUAI dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku;

8. bahwa faktanya Terbanding melakukan koreksi terhadap Penyesuaian Fiskal Positif untuk Tahun Pajak 2018 sebesar Rp 5.942.460.254,00 yang menyatakan bahwa Biaya tersebut merupakan Biaya terkait dengan pendapatan yang dikenakan PPh Final, merupakan koreksi berdasarkan ANGGAPAN PIHAK TERBANDING dan TIDAK BERDASARKAN BUKTI YANG KUAT dan berlandaskan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku;

9. bahwa faktanya koreksi Terbanding terhadap Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 merupakan koreksi yang tidak berdasarkan bukti NAMUN HANYA berdasarkan hasil Analisa dan anggapan Terbanding, sehingga koreksi tersebut tidak sesuai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 ayat (3) UU KUP yang menyatakan “Apabila Direktur Jenderal Pajak mendapatkan bukti jumlah pajak yang terutang mernurut Surat Pemberitahuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak benar, Direktur Jenderal Pajak menetapkan jumlah pajak yang terutang;

10. bahwa dengan demikian berdasarkan penjelasan dan fakta hukum yang telah Pemohon Banding sampaikan tersebut di atas, maka SUDAH JELAS dan NYATA-NYATA bahwa koreksi yang dilakukan oleh Terbanding terhadap Penyesuaian Fiskal Positif untuk Tahun Pajak 2018 sebesar Rp5.942.460.254,00 tersebut merupakan koreksi yang tidak berdasarkan

bukti yang kuat sebagaimana dimaksud dalam Penjelasan Pasal 29 ayat (2) UU KUP yang menyatakan bahwa Pendapat dan simpulan petugas pemeriksa harus didasarkan pada bukti yang kuat dan berkaitan serta berlandaskan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan., sehingga harus dibatalkan;

bahwa berdasarkan fakta-fakta hukum terssebut diatas, maka terhadap penerbitan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018 SUDAH JELAS dan NYATA-NYATA merupakan Keputusan yang sewenang-wenang yang tidak sesuai dengan fakta hukum dan tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan, sehingga harus dibatalkan;

Tuntutan Pemohon Banding (Petitum)

bahwa Pemohon Banding mengusulkan kepada Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang terhormat agar:

1. Menyatakan bahwa banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan Formal;

2. Mengabulkan seluruh banding Pemohon Banding;

3. Menyatakan bahwa perhitungan Penghasilan Kena Pajak dan Pajak yang masih harus dibayar untuk Tahun Pajak 2018 adalah sebagai berikut : 1 Peredaran Usaha 2 213,4869,531 9310

2 Harga Pakak Penjualan SSS 1006741651

3 Penghasilan Brute atau Laba Usaha 1 385,368 557 7449

4 Pengurang Penghasilan Brute: atau Biaya Usaha 221,27590 257,470

5 Penghasilan Nette dalam negeri 1,104,077 705,279

& Penghasilan Netta dalam negeri lainnya a. Penghasilan dari Luar Usaha 105,088 ,.205,547

- Penghasilan jasa/fpekerjaan bebas a c. penghasilan sehubungan dengan pekerjaan ia) a. Lain-lain La)

2. Jumlah ta 4 k4-c#- dj 105,088 705,547

7 Fasilitas Penanaman Modal berupa peng pengh brute

8 Penyesuaian Fiskal :

a. Penyesuaian Fiskal Pasitif ia)

Bb. Penyesuaian Fiskal Negatif 1 208,612 6349578

3 Penghasilan Metta Luar Negeri [a]

19 JJurmlah Penghasilan Meta (54+ 6 e- F4 S.S. + 3) 553,271,250

11 |Zakat/sumbangan keagamaan yang bersifat wajib

12 (Kompensasi Kerugian ia)

13 (Penghasilan Tidak Kena Pajak oO

14 (Penghasilan Kena Pajak 553,271,000

15 (PPh Terutang 136,317,750

LE |Pengernbalian PPh Ps 24 ye telah diperhitungkan tahun lalu [a]

1? JJurmlah PPh Terutang (164+ 17) 136,317,750

14 (Kredit Pajak a. PPh Gitangeung Pemerintah oa fo. Dipatange/’Dipungut Oleh Pihak Lain :

1. PPh Pasal 21 o ib. 2. PPh Pasal 22 La) ba. PPh Pasal 23 126,000,000 b.4. PPh Pasal 24 La)

S5. Lain-lain o be. Jumlah (e.1. +h 2.4 ea.4+6.4. 4+ 6S.) 126,000,000

: c. Dibayar Sendiri c.1. PPh Pasal 22 a c.2. PPh Pasal 25 a c.3. PPh Pasal 29 12,317,750 c.4 STP (Pokok kurane bayar) o

1 c.5 Fiskuar Luar Negeri Oo c.6. Lain-lain a c.7. Jumlah (c.1. + 0.2.4 ¢.3.4+¢.4. 4+ c.5. -c.6.) 12,317,750 d. Diperhitungkan d.1. SKPPKP a e. Jumlah Pajak ye dpt dikreditkan fa+6.6.4+c¢.7.-d.1) 138,317,750

19 |Pajak yang tidak/kurang dibayar (17 - 18 2) Oo

20 [Sanksi Administrasi a. Bunga Pasal 13 (2) KUP o lb. Kenaikan Pasal 18313) KUP o c. Bunga Pasal 13 (5) KUP D d. Kenaikan Pasal 13A KUP oa e. Kenaikan Pasal 17C (5) KUP a f. Kenaikan Pasal 170 (5) KUP ra] g. Bunga Pasal 18 (4) KUP o h. Kenaikan Pasal 18 (3) KUP ia] i. Jumlah sanksi administrasi{ja+b+eo+d+e+f+e+h)

21 Itumlah PPh yang masih harus dibayar (19 4+ 20 g} Pa bahwa surat banding ini disampaikan dengan harapan agar Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang memeriksa dan mengadili sengketa ini dapat memutuskan dengan pertimbangan yang seadil-adilnya;

Menimbang bahwa Terbanding dalam Surat Uraian Banding Terbanding Nomor S-00018/SUB-CT/WPJ.07/2025 tanggal 7 Maret 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

POKOK SENGKETA bahwa setelah membaca surat banding, mempelajari Laporan Penelitian Keberatan, berkas surat-menyurat yang berlangsung selama proses penyelesaian keberatan, surat keberatan Pemohon Banding, dengan ini disampaikan Analisa pokok sengketa atas surat banding dari Pemohon Banding, sebagai berikut:

Koreksi

Jumlah Rupiah Menurut Diajukan

Uraian Banding

Pemohon Terbanding Terbanding

Banding dalam dalam (Rp)

Pemeriksaan Keberatan

Fee Falla] sata ze| bow serena

Dalil Koreksi

Dasar Hukum

1) Pasal 9 ayat (1) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 tahun 2023;

Untuk menentukan besarnya Penghasilan Kena Pajak bagi Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk usaha tetap tidak boleh dikurangkan:

a) Pembagian laba dengan nama dan dalam bentuk apapun seperti dividen, termasuk dividen yang dibayarkan oleh perusahaan asuransi kepada pemegang polis, dan pembagian sisa hasul usaha koperasi;

b) …, dst.

2) Pasal 12 ayat (3) mengatur, Apabila Direktur Jenderal Pajak mendapatkan bukti jumlah pajak yang terutang menurut Surat Pemberitahuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak benar, Direktur Jenderal Pajak menetapkan jumlah pajak yang terutang;

3) Pasal 27 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 94 Tahun 2010 mengatur, Biaya Bersama bagi Wajib Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang tidak dapat dipisahkan dalam rangka penghitungan besarnya Penghasilan Kena Pajak pembebanannya dialokasikan secara proporsional;

Tanggapan Terbanding

1) bahwa berdasarkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Badan nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 tahun pajak Januari 2018 diketahui terdapat koreksi pada pos Penyesuaian Fiskal Positif dengan perincian:

a) Menurut SPT/Pemohon BandingRp0 b) Menurut TerbandingRp 5.942.460.254 c) KoreksiRp 5.942.460.254

2) bahwa berdasarkan Laporan Hasil Pemeriksaan Nomor: LAP- 250/RIKSIS/KPP.0708/2023 tanggal 20 Desember 2023 dan Kertas Kerja Pemeriksaan, serta penjelasan Tim Pemeriksa pada Proses Penelitian Keberatan, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut:

a) Terdapat koreksi atas pos Penyesuaian Fiskal Positif sejumlah Rp5.942.460.254;

b) Koreksi tersebut terdiri dari:

(1) Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan Keamanan sebesar (Rp16.474.991.767);

(2) Biaya Pemeliharaan dan Keamanan sebesar Rp22.417.452.021;

c) Alasan koreksi adalah pos tersebut merupakan biaya bersama untuk menghasilkan penghasilan yang dikenakan PPh final dan penghasilan yang tidak dikenakan PPh final;

d) bahwa dalam pengelolaanya Pemohon Banding mengelola sementara melalui JLL (Jones Lang Lesalle). Pengelola JLL menerbitkan invoice ke masing-masing penghuni dengan pembayaran langsung ke rekening Pemohon Banding;

e) Biaya keamanan dan kebersihan merupakan bagian dari service charge yang terutang PPh Pasal 4 ayat (2);

3) Prinsip substance over form merupakan prinsip yang mengakui substansi ekonomi di atas bentuk formalnya, artinya terlepas dari apapun Nama dan bentuk formalnya, substansi ekonomi tetap poin utama yang perlu diperhatikan;

4) Terkait alasan banding yang diajukan oleh Pemohon Banding bahwa secara substansi jenis kegiatan usaha Pemohon Banding menghasilkan penghasilan yang dikenakan PPh final dan penghasilan yang tidak dikenakan PPh final, yang mengakibatkan biaya yang dikeluarkan Wajib Pajak untuk mendapatkan penghasilan harus diproporsionalkan;

5) Fokus sengketa Pemohon Banding terkait koreksi penyesuaian fiskal positif adalah penghasilan dan biaya yang menurut Pemohon Banding dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh Badan yang dikenakan dengan tarif umum;

6) Kompensasi biaya pemeliharaan dan keamanan serta biaya pemeliharaan dan keamanan merupakan usaha atas unit apartemen dan tower yang sudah terjual yang pemeliharaan dan keamanannya masih dilakukan oleh Pemohon Banding;

7) Kegiatan tersebut masih terkait dengan penghasilan utama Pemohon Banding berupa penjualan tanah dan bangunan yang dikenakan PPh Final Pasal 4 ayat (2) sehingga penghasilan terkait seharusnya masuk dalam komponen penghasilan final dan biaya terkait tidak dihitung sebagai komponen biaya dalam menghitung PPh Pasal 17;

bahwa Terbanding didalam Surat Uraian Bandingnya tidak melampirkan dokumen/bukti;

Menimbang bahwa kepada Terbanding telah dikirimkan salinan Surat Uraian Banding, namun sampai dengan jangka waktu yang telah ditentukan dalam Pasal 45 ayat (3) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, Pengadilan Pajak tidak menerima Surat Bantahan dimaksud;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa fotokopi surat atau tulisan serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda P-1 sampai dengan P-49 sebagai berikut:

Bukti P-1 Salinan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-

02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024;

Bukti P-2 Salinan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan

Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018;

Bukti P-3 Foto Bukti Pembayaran atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar

Pajak Penghasilan Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023 Tahun Pajak 2018;

Bukti P-4 Salinan Surat Keberatan Nomor 0030/PJK/MK/III/2024 tanggal 18 Maret 2024;

Bukti P-5 Akte Notaris Nomor Nomor 40 tanggal 21 Juni 2024;

Bukti P-6 Akte Notaris Nomor Nomor 9 tanggal 6 Juli 2023,

Bukti P-7 Surat Kuasa Khusus an. Dr. Tjia Siauw Jan, SE, Ak, MA, SH, MH, Bukti P-8 Surat Kuasa Khusus atas nama Bambang Siswanto,

Bukti P-9 Izin Kuasa Hukum atas nama Dr. Tjia Siauw Jan, SE, Ak, MA, SH, MH, Bukti P-10 Izin Kuasa Hukum atas nama Bambang Siswanto,

Bukti P-11 Pakta Integritas,

Bukti P-12 KTP Pemberi Kuasa,

Bukti P-13 SPT Pajak Penghasilan Badan Tahun 2018;

Bukti P-14 Laporan Keuangan Audited 2018;

Bukti P-15 Pendapatan Biaya Pemeliharaan dan Kompensasi atas pengelolaan

Aprtement Pondok Indah Residence,

Bukti P-16 Biaya Pemeliharaan dan Keamanan atas pengelolaan Aprtement

Pondok Indah Residence Tahun 2018,

Bukti P-17 Surat Perintah Kerja Pemohon Banding kepada Jones Lang Lasalle, Bukti P-18 Laporan Keuangan sebagai lampiran SPT Pajak Penghasilan Badan

Tahun 2019 s/d 2024;

Bukti P-19 Sample PPJB atas nama Lilis Hastuti Apartment PIR Kartika 2805, Bukti P-20 Sample PPJB atas nama Rizqia Inaya Apartment PIR Kartika 3506, Bukti P-21 Perjanjian Pondok Indah Residences No. 007-SAD-PIR.VII.2018, Bukti P-22 Perjanjian Pondok Indah Residences No. 008-SAD-PIR.XI.2018, Bukti P-23 Pajak Masukan atas PT Azbil Berca Indonesia,

Bukti P-24 Pajak Masukan atas PT Rentokil Indonesia,

Bukti P-25 Pajak Masukan atas PT Puri Sekar Asri,

Bukti P-26 Pajak Masukan atas PT Holcim Beton,

Bukti P-27 Rincian Pengujian Uji Arus Uang, Arus Barang dan Arus Dokumen

Koreksi PM;

Bukti P-28 Penjelasan Tertulis,

Bukti P-29 Sample Invoice Penagihan PT JLL,

Bukti P-30 Sample Pembayaran Biaya Office Support PIR,

Bukti P-31 Sample Pembayaran Biaya OB dan Security PIR,

Bukti P-32 Sample Pembayaran IPL Listrk & Air,

Bukti P-33 Perjanjian Pemohon Banding dengan PT JLL atas Pengelolaan PIR, Bukti P-34 Sample Penagihan dan Pembayaran ke PT JLL,

Bukti P-35 Sample PPJB atas nama Lilis Hastuti Apartemen PIR Kartika 2805, Bukti P-36 Sample PPJB atas nama Rizqia Inaya Apartemen PIR Kartika 3506; Bukti P-37 SPT PPh Pasal 4 ayat (2) Masa Januari-Desember 2018,

Bukti P-38 Pajak Masukan PT. Holcim Beton,

Bukti P-39 Invoice PT. Holcim Beton;

Bukti P-40 Penjelasan Tertulis;

Bukti P-41 GL Gabungan Tahun 2018;

Bukti P-42 Rincian Pengakuan Penghasilan Penjulan Kavling Tahun 2018;

Bukti P-43 Rincian Faktur Pajak Keluaran atas Pengakuan Penjualan Kavling 2018;

Bukti P-44 Rincian Pengakuan Penjualan Kavling - Pengakuan Champaca Tahun 2018;

Bukti P-45 Rincian atas Pencatatan GL gabungan atas Sewa dan Service Charge ke dalam masing-masing Unit selama Tahun 2018;

Bukti P-46 Penjelasan cara membaca dokumen GL ke dalam bukti Pendukung PT

Metropolitan Kentjana;

Bukti P-47 Rincian Persandingan Peredaran Usaha + Penghasilan dari luar usaha dengan bukti potong dan SSP PPh Final atas Banding Tahun Pajak 2018;

Bukti P-48 Rincian Persandingan Peredaran Usaha + Penghasilan dari luar usaha dg FP Keluaran atas Banding Tahun Pajak 2018;

Bukti P-49 Closing Statement;

Menimbang bahwa Terbanding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa fotokopi surat atau tulisan serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda T-1 sampai dengan T-11 sebagai berikut:

Bukti T-1 Surat Tugas Nomor ST-3910/WPJ.07/2025 tanggal 01 Desember 2025;

Bukti T-2 Matriks Sengketa;

Bukti T-3 Penjelasan Tertulis;

Bukti T-4 LHP;

Bukti T-5 KKP;

Bukti T-6 SPUH;

Bukti T-7 SPT PPh Badan Tahun Pajak 2018;

Bukti T-8 Persandingan Peredaran Usaha dengan Bukti Potong PPh Final dan

Penyetoran PPh atas pengalihan Tanah dan- atau bangunan (PPh Pasal 4 (2));

Bukti T-9 Persandingan Peredaran Usaha dan Penghasilan dari Luar USaha dengan Faktur Pajak Keluaran (PPN);

Bukti T-10 Kronologis Sengketa;

Bukti T-11 Closing Statement;

PERTIMBANGAN HUKUM

Kewenangan Pengadilan Pajak bahwa objek sengketa berupa Keputusan Terbanding Nomor KEP- 02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 tentang Keputusan Keberatan Pemohon Banding atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Tahun Pajak 2018 Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023, termasuk sengketa pajak sehingga berdasarkan ketentuan Pasal 31 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak merupakan kewenangan Pengadilan Pajak;

Ketentuan Formal

Menimbang bahwa sesuai peraturan perundangan-undangan peradilan pajak, pemeriksaan materi sengketa banding dilakukan setelah pemeriksaan atas pemenuhan ketentuan formal;

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding bahwa Surat Banding Nomor 113A/PJK/MK/I/2025 tanggal 20 Januari 2025 dibuat dalam Bahasa Indonesia ditujukan kepada Pengadilan Pajak, diajukan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, menyatakan tidak setuju terhadap Keputusan Terbanding dan diajukan untuk satu Keputusan, memuat alasan- alasan yang jelas dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding, dilampiri dengan salinan keputusan yang dibanding, telah terpenuhi kewajiban pembayaran sebesar lima puluh persen dari pajak terutang, dan ditandatangani oleh pengurus/kuasa yang berhak menandatangani sehingga memenuhi ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

POKOK SENGKETA

Menimbang bahwa terbukti pokok sengketa dalam banding ini adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa setelah mempertimbangkan dan menilai alat bukti dan keterangan yang disampaikan oleh para pihak dalam persidangan, maka pendapat Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

bahwa yang menjadi objek sengketa dalam banding a quo adalah Koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00;

Menimbang bahwa alasan Terbanding melakukan Koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 pada intinya sebagai berikut:

bahwa dasar hukum koreksi Terbanding:

- Pasal 12 ayat (3) Undang-Undang KUP;

- Pasal 9 ayat (1) Undang-Undang Pajak Penghasilan;

- Pasal 13 dan Pasal 27 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 94 tahun 2010; bahwa Terbanding melakukan Koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 yang merupakan terdiri dari dua komponen:

1. KompensasiBiayaPemeliharaandanKeamanansebesar (Rp16.474.991.767,00).

2. Biaya Pemeliharaan dan Keamanan sebesar Rp22.417.452.021,00 bahwa Terbanding melakukan koreksi a quo karena pos tersebut merupakan biaya bersama untuk menghasilkan penghasilan yang dikenakan PPh final dan penghasilan yang tidak dikenakan PPh final;

bahwa dalam pengelolaanya Pemohon Banding mengelola sementara melalui JLL (Jones Lang Lesalle). Pengelola JLL menerbitkan invoice ke masing-masing penghuni dengan pembayaran langsung ke rekening Pemohon Banding;

bahwa kompensasi biaya pemeliharaan dan keamanan serta biaya pemeliharaan dan keamanan merupakan usaha atas unit apartemen dan tower yang sudah terjual yang pemeliharaan dan keamanannya masih dilakukan oleh Pemohon Banding;

bahwa pengelolaan keamanan dan kebersihan melanjutkan aktifitas usaha apartemen tetapi sudah terjual. Mekanisme pembayaran seharusnya tidak ada laba/rugi, hanya sebagai hutang piutang. Melekat pada apartemen atau hanya divisi pengelolaan usaha baru;

bahwa kegiatan tersebut masih terkait dengan penghasilan utama Pemohon Banding berupa penjualan tanah dan bangunan yang dikenakan PPh Final Pasal 4 ayat (2) sehingga penghasilan terkait seharusnya masuk dalam komponen penghasilan final dan biaya terkait tidak dihitung sebagai komponen biaya dalam menghitung PPh Pasal 17;

Menimbang bahwa alasan Pemohon Banding menolak Koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 pada intinya sebagai berikut:

bahwa ketentuan dalam peraturan perundang-undangan perpajakan Indonesia adalah menganut asas Substance Over Form atau kebenaran materialitas lebih diutamakan dibandingkan dengan ketentuan formal. Dengan demikian untuk menguji suatu transaksi harus lebih mengutamakan dari kebenaran materialitas atau kebenaran substansinya;

bahwa jumlah peredaran usaha sebesar Rp2.213.469.231.910,00 (vide SPT Tahunan PPh Badan Tahun Pajak 2018), sebagai berikut:

Obyek Final

)Perpaslar Ska ganasan gla Pa sos 122 - 249444,599 14)

5 (as Usang ta na MS - 123,194,308,932 bahwa jumlah Penghasilan dari Luar Usaha sebesar Rp110.602.981.185,00 dan Biaya Dari Luar Usaha adalah sebesar Rp5.514.775.637,00 (vide SPT Tahunan PPh Badan Tahun Pajak 2018), sebagai berikut:

Peng -asilan dari Luar Usaha a Kompertsas Sa, Prasarana 257 220 lis - 350 825 233

2 Kor petisas Ba,4 Wom ha.. mz ARM Gor LSI - 5 SOG 993 29.

3 Korpenes Sma Adm bea LI 515 522 SSL - .C.535,521 452

2 (kompansar Baya Peme haaan Ledceasesct | te<7e.901 767 191467 740 dar Keamanan

5 Perzzert en 6 Se feat dan PSs 5 Sx LIS 53 B+ B45 555 ~,875,256,055

6 das! Bb widenad SES Lee SL O44 578 BS -

7 Hes Sunge Genk PL itm ole tis - Fi,100.618 016

& -203 Anas Perusahaan ES 474 : BS 474 a Laka PenuaanAm .a eta 2A SO TAS 2.9 .BO coe -

20 des Se Sahur - - -

11 445 Lanrma TAs 274 sel YSs G74 8625 - fur an alc SSI Sal 135 92,251,422 ,=00

Biaya dani Luar Usaha a 54,4 Prasarana FRR SL - ¥5,510,218

4 8 na Perme Karaan mfxumpan Te TIS BR rs 24,417 652.221 4,358 552 005

= 5B a.,e@ Set ikat PRR LS ene - 785 209,452

+ 5 2,2 Pa ax - - -

S Sanks Adv nstras Paa< Fo Rov S55 - 7 366, LG

6 3 aa Bursa Sack TEL PLE Lae - 782 718 Loe

7 3 3 Gurze Pen aman - - -

5 5 a.aSa sh Kars ef SL 224 lee: - I22312,582 18681

3 Pergrarusen denda kere Sewa - - -

LS Jrresa zed azar” Denemean - - - af 3e.e-e7%.e 229 555 - 249 SC bahwa Pemohon Banding dalam SPT Tahunan PPh Badan Tahun Pajak 2018 membebankan Biaya Pemeliharaan & Keamanan terkait dengan pendapatan dan biaya atas pengelolaan unit apartemen yang sudah terjual yaitu Pondok Indah Residences (PIR) sebesar Rp5.942.460.254,00 dengan fakta dan penjelasan sebagai berikut:

1. bahwa koreksi Terbanding sebesar Rp5.942.460.254,00 sebagai berikut:

- Kompensasi B. Pemeliharaan dan keamanan(Rp16.474.991.767,00)

- Biaya Pemeliharaan dan KeamananRp22.417.452.021,00

JumlahRp 5.942.460.254,00 bahwa faktanya penghasilan yang Pemohon Banding terima berupa KompensasiBiayaPemeliharaandanKeamanansebesar (Rp16.474.991.767,00) merupakan penghasilan yang Pemohon Banding terima atas pengelolaan Apartemen Pondok Indah Residence yang terdiri atas 3 Tower yaitu Tower Kartika, Tower Amala dan Tower Maya;

bahwapendapatanyangPemohonBandingcatatsebesar Rp16.474.991.767,00 tersebut adalah pendapatan atas Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang dicatat dan dibukukan oleh Pemohon Banding sebagai Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan Keamanan yang merupakan penghasilan

berasal dari para Penghuni Apartemen yang berupa Listrik, Air, pemeliharaan Apartemen, keamanan, kebersihan dan lainnya atas pengelolaan 3 (tiga) Tower Apartemen Pondok Indah Residence tersebut, sebagaimana perincian tercantum dalam GL Account 90401 dan 90403;

bahwa pendapatan yang dicatat dan dibukukan dalam GL Account 90401 dan 90403 seluruhnya hanya berupa pendapatan yang terkait dengan Apartemen Pondok Indah Residences (PIR). Sedangkan Biaya Pemeliharaan dan Keamanan sebesar Rp22.417.452.021,00 tersebut merupakan biaya yang dikeluarkan oleh Pemohon Banding atas pengelolaan dan pemeliharaan 3 (tiga) tower Apartemen PIR tersebut selama Tahun 2018, sebagaimana perincian tercantum dalam GL Account 9100203 dan 9100204;

bahwa Biaya Pemeliharaan dan Keamanan sebesar Rp22.417.452.021,00 yang dicatat dan dibukukan dalam GL Account 90401 dan 90403 tersebut seluruhnya hanya berupa biaya Pengelolaan yang terkait dengan Apartemen PIR dan bukan merupakan biaya yang terkait dengan Pondok Indah Mall, Pondok Indah Office Tower, maupun dari Unit usaha lainnya yang dikenakan PPh bersifat Final;

2. bahwa seluruh Apartemen PIR yang terdiri atas 3 tower (Tower Kartika, dan Tower Amala dan Tower Maya) seluruhnya adalah untuk dijual dan bukan disewakan;

bahwa biaya dan pendapatan terkait dengan Apartement PIR tersebut Pemohon Banding catat dan kelompokkan sebagai Biaya dan Penghasilan yang tidak dikenakan PPh final;

bahwa yang menjadi sengketa banding adalah Pendapatan dan Biaya yang seluruhnya terkait dengan unit apartemen yang dijual yaitu Apartemen PIR dan tidak terkait dengan unit yang disewakan Pemohon Banding;

3. bahwa pada Tahun 2018 dan sampai dengan persidangan ini belum terbentuk Perhimpunan Penghuni Rumah Rusun (PPRS), sehingga Pemohon Banding sebagai Pengembang bertindak sebagai pengelola Apartemen PIR;

4. bahwa dalam melakukan pengelolaan Apartemen PIR tersebut, Pemohon Banding melakukan perjanjian kerjasama dengan Pihak Ketiga yaitu PT Jones

Lang Lasalle (PT JLL) selaku konsultan Property untuk melakukan pengelolaan Apartemen PIR dan Pemohon Banding membayar kepada Pihak PT JLL berupa Management Fee, Gross Salary Manager, dan Software sebagaimana tercantum dalam Surat Perintah Kerja Nomor RE/PS17050049 tanggal 23 Mei 2017;

5. bahwa Pemohon Banding telah melakukan pembukuan secara terpisah terhadap pendapatan dan biaya yang berkaitan dengan penghasilan yang dikenakan PPh bersifat Final dan Tidak Final sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 94 Tahun 2010, sehingga dalam Laporan Keuangan Pemohon Banding yang dilampirkan dalam SPT Tahunan PPh Badan Tahun 2018 telah dipisahkan antara pendapatan dan biaya yang terkait dengan penghasilan yang dikenakan PPh bersifat Final dan Tidak Final, sehingga tidak terdapat Biaya Bersama yang harus dihitung secara proporsional dalam rangka penghitungan Penghasilan Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 ayat (2) PP Nomor 94 Tahun 2010, dengan perincian sebagai berikut :

Pn Pee

BN rt BNP oot.

stabs awe rs Tot :

bahwa kondisi pada Tahun 2018, perbandingan antara biaya dan pendapatan atas Pengelolaan Apartemen PIR adalah Lebih Besar biayanya, karena masih dalam tahap awal pengelolaan, sedangkan pada tahun berikutnya jumlah pendapatan lebih besar dibandingkan dengan biaya, sehingga terdapat Penghasilan Kena Pajak dan telah dilaporkan sebagai Penghasilan Kena Pajak yang dikenakan PPh berdasarkan tarif umum (penghasilan non-final), sebagaimana perincian sebagai berikut:

PE 3.047 7.2 24 IFeroaceter

[Taran Pajak Bais BATAS 767 | 22817252021 $342 760,254

2 Paru Pajak gals 35198 752.659 | 2823215151 6 055 53

3 Taras Pyar 102) eis) 27. 95 34 130 B48 355 39a 522 289

= [Tarun yak 2921 5338278673 355555 15.071 SEER S02. sa

5 Paus Pajak 2022 46551552. 091 32456 552.713 FP SSI IPS

5 [Tartan Payah 2923 Sl 556 553484] ss O77 aoi 2 S75 ben 403

Fo abu Pyar 2924 SR RSV ESRF | 455 AAS 535 042435] bahwa Terbanding dalam perhitungan Objek PPh Final Pasal 4 ayat (2) untuk Masa Pajak Januari s.d. Desember 2018 mengelompokkan Penghasilan dari Luar Usaha berupa Penghasilan Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan Kemanan sebesar Rp16.666.459.507,00 sebagai Penghasilan yang bukan objek PPh final, sebagaimana tercantum Risalah Pembahasan halaman 9 yang menyatakan sebagai berikut:

berdasarkan fakta di atas, maka sudah jelas dan nyata-nyata dapat dibuktikan bahwa Terbanding telah mengakui dan menyetujui bahwa pendapatan atas Pemeliharaan dan Keamanan atas Apartemen PIR yang telah terjual adalah bukan merupakan Penghasilan yang dikenakan PPh Final, namun merupakan Penghasilan yang dikenakan PPh berdasarkan Tarif Umum Pasal 17 UU PPh;

Menimbang bahwa berdasarkan alasan para pihak tersebut di atas yang menjadi pokok masalah dalam sengketa ini adalah apakah biaya dan pendapatan pengelolaan apartemen PIR tersebut berkaitan dengan kegiatan real estat yang pajaknya bersifat final atau merupakan kegiatan pengelolaan yang pajaknya bersifat tidak final (tarif umum);

Menimbang bahwa dengan demikian sengketa banding ini merupakan sengketa yang bersifat yuridis dan pembuktian;

bahwa Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 (selanjutnya ditulis dengan Undang-Undang PPh) mengatur sebagai berikut;

- Pasal 4 ayat (2) huruf d:

Penghasilan di bawah ini dapat dikenai pajak bersifat final:

d. penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau bangunan; dan

- Pasal 6 ayat (1) huruf a:

Besarnya Penghasilan Kena Pajak bagi Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk usaha tetap, ditentukan berdasarkan penghasilan bruto dikurangi biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan, termasuk:

a. biaya yang secara langsung atau tidak langsung berkaitan dengan kegiatan usaha

bahwa Pasal 94 Tahun 2010 Tentang Penghitungan Penghasilan Kena Pajak Dan Pelunasan Pajak Penghasilan Dalam Tahun Berjalan antara lain mengatur sebagai berikut:

- Pasal 13:

Pengeluaran dan biaya yang tidak boleh dikurangkan dalam menentukan besarnya Penghasilan Kena Pajak bagi Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk usaha tetap, termasuk:

a. biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan yang:

2) pengenaan pajaknya bersifat final;

- Pasal 27:

(1) Wajib Pajak harus menyelenggarakan pembukuan secara terpisah dalam hal:

b. menerima atau memperoleh penghasilan yang merupakan objek pajak dan bukan objek pajak;

(2) Biaya bersama bagi Wajib Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang tidak dapat dipisahkan dalam rangka penghitungan besarnya Penghasilan Kena Pajak, pembebanannya dialokasikan secara proporsional.

bahwa di persidangan, Terbanding mengajukan bukti-bukti berupa:

- Laporan Hasil Pemeriksaan & Kertas Kerja Pemeriksaan;

- Laporan Penelitian Keberatan;

bahwa di persidangan, Pemohon Banding mengajukan bukti-bukti berupa:

- Surat Pemberitahuan (SPT) PPh Badan Tahun 2018 dan Laporan Keuangan;

- Laporan Keuangan Tahun Pajak 2019 sampai dengan Tahun Pajak 2024 untuk menunjukkan konsistensi metode pencatatan objek pajak non-final;

- Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara Pemohon Banding dengan

Konsumen;

- Surat Perintah Kerja (SPK) dengan PT. Jones Lang LaSalle (JLL) untuk membuktikan adanya kerjasama pengelolaan Apartemen Pondok Indah Residences (PIR);

- Bukti penagihan iuran IPL dari PT. JLL kepada para penghuni apartemen (tagihan listrik, air, dan service charge);

- Faktur penagihan dan bukti pembayaran dari Pemohon Banding kepada PT. JLL terkait management fee, gaji General Manager, dan biaya software;

- Bukti uang masuk pembayaran IPL langsung ke rekening Pemohon Banding (rekening koran);

- Bukti pengeluaran biaya pengelolaan (biaya keamanan (satpam), cleaning service, dan office support) kepada PT. Virtus Facility Service, berupa invoice dan faktur pajak, bukti pengeluaran uang dan rekening koran, Berita Acara Penyelesaian Pekerjaan dan daftar absensi kehadiran,

- Bukti Pemotongan PPh Pasal 23 atas penghasilan kompensasi biaya pemeliharaan dan keamanan;

bahwa berdasarkan pemeriksaan atas bukti-bukti dan keterangan yang disampaikan para pihak dalam persidangan dan ketentuan yang berlaku, Pengadilan Pajak memberikan pertimbangan sebagai berikut:

bahwa kegiatan usaha Pemohon Banding adalah bergerak di bidang real estate yang meliputi:

1. Real Estate (Penjualan Tanah dan/atau Bangunan):

a. Penjualan unit apartemen meliputi Apartemen Pondok Indah Residences (PIR) yang terdiri dari tiga menara, yaitu Tower Maya, Tower Amala, dan Tower Kartika;

b. Penjualan rumah meliputi proyek M Terrace;

2. Persewaan Properti:

a. Unit Apartemen mencakup Apartemen Golf Pondok Indah (Tower Jasmine, Tower Lavender, dan Tower Orchid);

b. Unit Pertokoan/Ritel meliputi Pondok Indah Mall 1, Pondok Indah Mall 2, Wahana Taman Air, Area 51, dan Street Gallery;

c. Gedung Perkantoran meliputi Pondok Indah Office Tower 1, 2, dan 3;

d. Unit Hunian Servis meliputi Service Residence Pondok Indah;

3. Penyelenggaraan Jasa Pengelolaan bahwa Pemohon Banding bertindak sebagai pengelola sementara atas unit apartemen yang telah terjual (Pondok Indah Residences) karena Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) belum terbentuk. Dalam kegiatan ini, Pemohon Banding menagih Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) untuk biaya keamanan, kebersihan, dan utilitas;

bahwa koreksi Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 berasal dari selisih antara Biaya Pemeliharaan dan Keamanan (Rp22.417.452.021,00) dengan Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan Keamanan (Rp16.474.991.767,00);

bahwa alasan Terbanding melakukan koreksi a quo pada intinya sebagai berikut:

- Terbanding berpendapat bahwa kegiatan pengelolaan, pemeliharaan, dan keamanan unit Apartemen Pondok Indah Residences (PIR) yang sudah terjual masih terkait dengan kegiatan usaha utama Pemohon Banding berupa penjualan tanah dan bangunan, yang pengenaan pajaknya bersifat Final Pasal 4 ayat (2);

- Sesuai Pasal 13 PP 94 Tahun 2010 diatur bahwa biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan yang pengenaan pajaknya bersifat final tidak boleh dikurangkan dalam menentukan besarnya Penghasilan Kena Pajak (Pasal 13 PP 94 Tahun 2010);

- Oleh karena Terbanding berpendapat atas biaya a quo sebagai biaya bersama yang tidak dapat dipisahkan secara pasti, Terbanding mengalokasikan pembebanan biaya tersebut secara proporsional sesuai Pasal 27 ayat (2) PP 94 Tahun 2010;

- Terbanding berpendapat bahwa biaya keamanan dan kebersihan tersebut merupakan bagian dari service charge yang seharusnya terutang PPh Pasal 4 ayat (2) (Final), sehingga biaya yang dikeluarkan untuk itu harus dikoreksi fiskal;

bahwa alasan Pemohon Banding tidak setuju atas koreksi a quo pada intinya sebagai berikut:

- pendapatan (Iuran Pengelolaan Lingkungan/IPL) dan biaya tersebut

sepenuhnya terkait dengan pengelolaan unit apartemen yang sudah terjual, yaitu Pondok Indah Residences (PIR);

- Oleh karena Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) belum dibentuk, Pemohon Banding bertindak sebagai pengelola sementara;

- Berdasarkan SE-01/PJ.33/1998, penghasilan dan biaya pengelolaan tersebut merupakan penghasilan dan biaya pengembang yang wajib dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh Badan dengan tarif umum (Non-Final/Pasal 17) dan bukan PPh Final;

- Pemohon Banding telah melakukan pembukuan terpisah untuk kegiatan final dan non-final, sehingga tidak terdapat "biaya bersama" yang harus dialokasikan secara proporsional;

- Terbanding tidak konsisten karena di dalam sengketa PPh Final Pasal 4 ayat (2), Terbanding justru menyetujui bahwa pendapatan kompensasi ini bukan merupakan objek PPh Final;

bahwa berdasarkan fakta di persidangan terbukti bahwa pendapatan yang dicatat sebagai Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan Keamanan (IPL) sebesar Rp16.474.991.767,00 berasal dari tagihan atas penggunaan listrik, air, keamanan, dan kebersihan oleh penghuni unit Apartemen Pondok Indah Residences (PIR). Mengingat unit Apartemen PIR tersebut telah terjual dan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) belum terbentuk pada tahun 2018, maka Pemohon Banding bertindak sebagai pengelola sementara;

bahwa di persidangan Pemohon Banding telah membuktikan pemenuhan kewajiban penyelenggaraan pembukuan secara terpisah sebagaimana diatur dalam Pasal 27 ayat (1) PP Nomor 94 Tahun 2010, yang dibuktikan dengan adanya pencatatan transaksi pada akun buku besar yang terpisah, yaitu:

- Pendapatan IPL dicatat seluruhnya pada GL Account 90401 dan 90403;

- Biaya Keamanan dan Kebersihan dicatat seluruhnya pada GL Account 9100203 dan 910020;

bahwa karena seluruh biaya tersebut dapat diidentifikasi secara pasti hanya untuk pengelolaan unit Apartemen PIR yang telah terjual dan tidak tercampur dengan biaya unit usaha lain (seperti Mall atau Perkantoran), maka Pengadilan Pajak

berpendapat bahwa biaya tersebut bukan merupakan biaya bersama (joint cost), dengan demikian, dalil Terbanding untuk mengalokasikan biaya secara proporsional berdasarkan Pasal 27 ayat (2) PP Nomor 94 Tahun 2010 tidak dapat diterima;

bahwa lebih lanjut berdasarkan pemeriksaan Pengadilan Pajak atas bukti Pengikatan Jual Beli (PPJB) diketahui bahwa dalam Pasal 1 angka 12 dinyatakan bahwa harga pemesanan yang menjadi harga jual beli yang akan dicantumkan dalam akta jual beli. Dalam Pasal 4 PPJB dinyatakan bahwa Harga Pemesanan tidak termasuk PPN, PPn BM, biaya AJB, PBB, Pajak-pajak lain, biaya penyambungan air bersih, telepon dan tambahan fasilitas atau utilitas lain, biaya pengelolaan, sinking fund, biaya utilitas (biaya pemakaian listrik, air dan telepon setiap bulan), biaya administrasi kredit pemilikan rumah, biaya lain. Bahwa berdasarkan klausul PPJB di atas terbukti bahwa Harga Pemesanan (objek PPh Final) tidak termasuk biaya pengelolaan, utilitas, dan keamanan;

bahwa berdasarkan fakta tersebut Pengadilan Pajak berpendapat bahwa tagihan IPL atas unit Apartemen PIR a quo merupakan transaksi terpisah dari harga jual tanah dan bangunan (yang merupakan objek PPh Final);

bahwa hal ini didukung juga dengan adanya Surat Perintah Kerja (SPK) Nomor RE/PS17050049 yang secara spesifik menunjuk PT Jones Lang LaSalle (JLL) untuk mengelola Apartemen PIR dan bukti pembayaran biaya keamanan dan cleaning service kepada PT Virtus Facility Service khusus untuk keperluan Apartemen PIR;

bahwa berdasarkan pemeriksaan atas Laporan Keuangan Tahun 2019 – 2024 diketahui bahwa penghasilan dari Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) atau kompensasi biaya pemeliharaan dan keamanan secara konsisten telah dicatat oleh Pemohon Banding sebagai objek pajak non-final (tarif umum) dan bukan sebagai objek PPh Final;

bahwa Laporan keuangan a quo menunjukkan bahwa pada tahun-tahun setelah tahun 2018 (tahun sengketa), jumlah penghasilan dari pengelolaan Apartemen Pondok Indah Residences (PIR) lebih besar dibandingkan dengan biayanya, sehingga terdapat Penghasilan Kena Pajak dan telah dilaporkan oleh Pemohon

Banding sebagai Penghasilan Kena Pajak yang dikenakan PPh berdasarkan tarif umum (penghasilan non-final);

bahwa berdasarkan Risalah Pembahasan diperoleh fakta bahwa Terbanding dalam menghitung Objek PPh Final Pasal 4 ayat (2) untuk Masa Pajak Januari s.d. Desember 2018 mengelompokkanpenghasilan dari luar usaha berupa penghasilan Kompensasi Biaya Pemeliharaan dan Kemanan sebesar Rp16.666.459.507,00 sebagai Penghasilan yang bukan objek PPh Final;

bahwa terkait fakta a quo, di persidangan Terbanding (in casu Pemeriksa) menjelaskan bahwa Terbanding sempat mempertimbangkan penghasilan kompensasi a quo sebagai objek final, namun akhirnya diputuskan untuk tidak dikategorikan sebagai penghasilan final karena sistem pemungutannya bersifat penggantian reimbursement;

bahwa berdasarkan fakta tersebut, Pengadilan Pajak berpendapat terdapat ketidakkonsistenan sikap Terbanding antara sengketa PPh Pasal 4 ayat (2) Final dengan sengketa PPh Badan a quo;

bahwa berdasarkan fakta-fakta di atas, Pengadilan Pajak berpendapat bahwa iuran pengelolaan lingkungan (IPL) dan biaya operasionalnya merupakan transaksi yang terpisah dari transaksi pengalihan hak atas bangunan dan bukan bagian dari objek PPh Final Pasal 4 ayat (2), melainkan merupakan objek pajak yang dikenakan tarif umum;

bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, Pengadilan Pajak berkesimpulan bahwa koreksi Terbanding atas Penyesuaian Fiskal Positif sebesar Rp5.942.460.254,00 tidak dapat dipertahankan;

Menimbang bahwa Pengadilan Pajak telah mempertimbangkan seluruh alat bukti dan dalil-dalil yang disampaikan para pihak, namun untuk mengambil putusan hanya menguraikan alat bukti dan dalil yang relevan dengan perkara ini;

bahwa berdasarkan pertimbangan di atas Pengadilan Pajak berpendapat telah terdapat cukup alasan untuk mengabulkan seluruhnya banding Pemohon Banding;

Menimbang bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, rekapitulasi pendapat Pengadilan Pajak atas pokok sengketa adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Pengadilan Pajak berkesimpulan untuk menggunakan kuasa Pasal 80 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, sehingga perhitungan Penghasilan Neto menjadi sebagai berikut:

Penghasilan Neto menurut TerbandingRp 6.495.731.504,00 Koreksi tidak dapat dipertahankan Pengadilan PajakRp 5.942.460.254,00 Penghasilan Neto menurut Pengadilan PajakRp 553.271.250,00

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait;

MENGADILI

Mengabulkan Seluruhnya Banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-02338/KEB/PJ/WPJ.07/2024 tanggal 25 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Tahun Pajak 2018 Nomor 00046/206/18/054/23 tanggal 20 Desember 2023, atas nama PT METROPOLITAN KENTJANA TBK, NPWP 01.309.818.1-054.000, beralamat di Gedung Pondok Indah Plaza II, Jalan Metro Duta Niaga Blok B No 5 Jakarta Selatan, sehingga perhitungan pajak yang harus dibayar menjadi sebagai berikut:

Penghasilan NetoRp 553.271.250,00

Kompensasi KerugianRp0,00

Penghasilan Kena PajakRp 553.271.250.00

PPh TerutangRp 138.317.750,00

Kredit PajakRp 138.317.750,00

Jumlah PPh yang masih harus/(lebih) dibayarRp0,00

Demikian diputuskan dalam musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Pajak pada hari Selasa tanggal 13 Januari 2026 oleh Adriana Dwi Hardjanti, S.H., M.Ec. sebagai Hakim Ketua, Ferdy Alfonsus Sihotang, S.H., M.Si., M.Hum. dan Rusdi Yanis, S.E., M.M., M.H. masing-masing sebagai Hakim Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum (dan disampaikan kepada para pihak yang sekaligus pula dipublikasikan untuk umum melalui Sistem Informasi Pengadilan Pajak) pada hari Jumat tanggal 13 Maret 2026 oleh Majelis Hakim tersebut;

dan dibantu oleh M.R. Abdi Nugroho S.H., M.M. sebagai Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Terbanding dan Pemohon Banding;

Hakim-Hakim Anggota:Hakim Ketua Majelis,

Ditandatangani Secara ElektronikDitandatangani Secara Elektronik Ferdy Alfonsus Sihotang, S.H., M.Si., M.HumAdriana Dwi Hardjanti, S.H., M.Ec.

Ditandatangani Secara Elektronik

Rusdi Yanis, S.E., M.M., M.H.

Panitera Pengganti,

Ditandatangani Secara Elektronik Muchammad Rachman Abdi Nugroho,

S.H., M.M.