PUT-001475.26/2023/PP/M.XVA/ Tahun 2026

| PUTUSAN

Nomor PUT-001475.26/2023/PP/M.XVA/Tahun 2026

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

1 | PENGADILAN PAJAK,

|

memeriksa dan memutus sengketa pajak pada tingkat pertama dan terakhir dengan acara biasa mengenai banding terhadap Keputusan Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan Nomor 704 Tahun 2022 tanggal 11 November 2022 tentang Keberatan Pajak Daerah atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB- P2) Nomor Objek Pajak 31.71.020.003.021.0082.0 Tahun 2022 atas nama Yayasan Cilandak Golf Course (PT Mekaelsa), yang terdaftar dalam berkas sengketa Nomor 001475.26/2023/PP, telah mengambil putusan sebagai berikut dalam sengketa antara:

PT MEKAELSA, NOP 31.71.020.003.021.0082.0, beralamat di Jl. RS -

J

Fatmawati Cilandak Barat RT 003 RW 09 Cilandak Barat, Jakarta Selatan. Alamat korespondensi di, ASG Headquarter, Jl. Pantai Indah Kapuk Boulevard, Kel. Kamal Muara, Kec. Penjaringan, Jakarta Utara, dalam hal ini diwakili oleh Nono Samponb, jabatan Direktur,

Selanjutnya dalam persidangan diwakili oleh:

Nama;_ | Albert Richi Aruan,

Jabatan| || 1 Kuasa Hukum,

Nomor Izin Kuasa Hukum'! : KEP-1375/PP/IKH/2022 tanggal 5

52022,

Surat Kuasa Khusus: tanpa nomor dan tanggal,

untuk selanjutnya disebut sebagai Pemohon Banding:

1

Lawan

1

KEPALA SUKU BADAN PENDAPATAN KOTA KOTA ADMINISTRASI

JAKARTA SELATAN, berkedudukan di Kantor Walikota Administrasi Jakarta Selatan Blok B Lantai 5, Jl. Prapanca Raya No. 9, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, dalam hal ini diwakili oleh;|

1.Nama/NIP: Bandi Muharam Asmara / 19850916201001 1018, Jabatan: Kepala Bidang Peraturan,

Unit Organisasi : Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta

Selatan,

Surat Kuasa: 2087/UD.02.01-,

|2. Nama/NIPJoko Dedy Pramono / 197010221996031001,

Jabatan: Kepala UPPPD Kecamatan Kemayoran,

Unit Organisasi : Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta

Selatan,

Surat Kuasa: 2087/UD.02.01 tanggal -,

3. Nama/NIP — : Muhamad Abrar Saputrabey / 198505272010011019, Jabatan: Kepala UPPPD Kecamatan Cilandak,

Unit Organisasi : Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta

Selatan,

Surat Kuasa: 2087/UD.02.01 tanggal -,

4.Nama/NIPSaiful Anwar/ 197701221998031001,

Jabatan: Subkoordinator Urusan Fasilitasi Hukum,

Unit Organisasi : Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta

Selatan,

Surat Kuasa: 2087/UD.02.01 tanggal -,

5.Nama/NIPYudhi Trijanto / 196607191989031006,

Jabatan: Subkoordinator Urusan Subbidang Peraturan 1,

Unit Organisasi : Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta

Selatan,

Surat Kuasa: 2087/UD.02.01 tanggal -,

6.Nama/NIP — : Rudi Suryana /196911271990121001,

Jabatan: Kepala Sub Bidang Penyelesaian Pengurangan dan

Sengketa Pajak,

Unit Organisasi : Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta

Selatan,

Surat Kuasa : 2087/UD.02.01 tanggal -, da

7.Nama/NIP — : Bemado Yulianto / 197307101996031003,

Jabatan: Kasubbid Penilaian, Penelitian, dan Verifikasi Data, Unit Organisasi : Kepala Sub Bidang Penagihan dan Penindakan, Surat Kuasa: 2087/UD.02.01 tanggal -,

8.Nama/NIP — : M. Zaerugi Isroni / 197507101999031003,

Jabatan: Kepala Sub Bagian Tata Usaha,

Unit Organisasi : Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta

Selatan,

Surat Kuasa: 2087/UD.02.01 tanggal -,

untuk selanjutnya disebut sebagai Terbanding:

Pengadilan Pajak tersebut:

Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Pajak Nomor PEN-823/PP/BR/2023 tanggal 17 Juli 2023:

Telah membaca Surat Banding Nomor 038/SP-PRJ/FCC/Il/2023 tanggal 8 Februari 2023,

Telah membaca Surat Uraian Banding Nomor 1172/UD.02.01 tanggal 11 Mei 2023,

Telah membaca Surat Bantahan Nomor 341/SP-PRJ/FCC/VI/2023 tanggal 15 Juni 2023,

Telah mendengar keterangan para pihak yang bersengketa dalam persidangan:

Telah membaca dan memeriksa bukti-bukti tertulis maupun surat lainnya yang disampaikan:

DUDUK PERKARA

Menimbang bahwa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2022 Nomor Objek Pajak 31.71.020.003.021.0082.0 tanggal 10 Juni 2022 diterbitkan oleh Unit Pelayanan Pemungutan Pajak Daerah Kecamatan Cilandak dengan perhitungan sebagai berikut: dy

Data Objek Pajak

NJOP PER m2

OBJEK PAJAKLUAS (m2)NJOP (Rp)

(Rp)

Bumi208.39823.623.0004.922.985.954.000 Bangunan3.625.000295.455.625.000

Total NJOP

5.218.441 .579.000 Perhitungan PBB Terutang

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB-P2

.5.218.441.579.000

2. | NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

15.000.000 NJOP untuk perhitungan PBB-P25.218.426.579.000 Presentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP

PBB-P2 yang Terutang15.655.279.737 | 6. | Pengurangan/ Pengenaan/ Pembebasan Sebagian2.348.291.960

PBB-P2 yang Masih Harus Dibayar13.306.987.777

Menimbang bahwa atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan tersebut, Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 458/SP-PRJ/FCC/IX/2022 tanggal 26 September 2022 dengan perhitungan pajak menurut Pemohon Banding sebagai berikut:

Objek PBB-P2 | LuasT/B(m2) | NJOPPerm2 | Total NJOP/Ketetapan PBB-P2

208.39812.423.0002.588.928.354.000 81.5053.625.000295.455.625.000

Total NJOP2.884.383.979.000 Ketetapan PBB-P2 (0,394 x (Total NJOP-15 Jt))8.653.106.937

Menimbang bahwa atas keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding dengan Keputusan Nomor 704 Tahun 2022tanggal 11 November 2022 menyatakan menolak, dengan perhitungan sebagai berikut:

Sanksi AdministrasiJumlah Pajak Pokok Pajak (Rp)

KenaikanBunga 2%Denda Bill:

:-Yang Harus Semula

namun Pemohon Banding tidak setuju dengan Surat Keputusan Keberatan a quo sehingga mengajukan banding dengan Surat Nomor 038/SP-PRJ/FCC/II/2023 du

tanggal 8 Februari 2023 yang diterima di Pengadilan Pajak pada hari Senin tanggal 13 Februari 2023 (cap harian pos tanggal 10 Februari 2023),

|Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Banding Nomor

038/SP-PRJ/FCC/II/2023 tanggal 8 Februari 2023, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding

1. bahwa Pemohon Banding mengajukan Banding berdasarkan ketentuan Pasal 27 ayat (1) Undang-undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (UU KUP) sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 7 Tahun 2021 Tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, yaitu mengajukan Banding atas Keputusan Keberatan:

2. bahwa Pemohon Banding mengajukan Banding memperhatikan juga Pasal 103 ayat (1) sd ayat (3) dan Pasal 105 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 7 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, Pasal 33 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 2010 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah (KUPD), serta Pasal 21 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 16 Tahun 2011 tentang PBB-P2:

3. bahwa Pemenuhan Ketentuan Pasal 35 Undang-undang Pengadilan Pajak Nomor 14 Tahun 2002:

(1) Banding diajukan dengan Surat Banding dalam Bahasa Indonesia kepada Pengadilan Pajak.

|(2) Banding diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterima

Keputusan yang dibanding, kecuali diatur lain dalam peraturan perundang- undangan perpajakan.

(3) Jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) tidak mengikat apabila jangka waktu dimaksud tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaan pemohon Banding.

bahwa dalam hal ini Keputusan yang dibanding yaitu Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tertanggal 11 November 2022:

4. Pemenuhan Ketentuan Pasal 36 Undang-undang Pengadilan Pajak:

(1) Terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Surat

(2) Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas, dan dicantumkan tanggal terima surat keputusan yang dibanding.

(3) Pada Surat Banding dilampirkan salinan Keputusan yang dibanding.

(4) Selain dari persyaratan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) serta Pasal 35, dalam hal Banding diajukan terhadap besamya jumlah Pajak yang terutang, Banding hanya dapat diajukan apabila jumlah yang terutang dimaksud telah dibayar sebesar 50% (lima puluh persen).

bahwa dalam hal ini Pemohon Banding melampirkan Surat Keputusan Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan Nomor 704 Tahun 2022 tertanggal 11 November 2022. Selanjutnya, Pemohon Banding sudah melakukan pembayaran PBB-P2 Tahun Pajak 2022 sebesar 5094:

5. bahwa Pemenuhan Ketentuan Pasal 37 ayat (1) Undang-undang Pengadilan Pajak yang berbunyi “Banding dapat diajukan oleh Wajib Pajak, ahli warisnya, seorang pengurus, atau kuasa hukumnya".

bahwa dalam hal ini Pemohon Banding melakukan ketentuan tersebut dengan mengajukan surat Banding a guo yang ditandatangani oleh Nono Sampono, selaku Direktur II yang dibuktikan dengan Akta Nomor 112 tertanggal 22 Oktober 2019:

Mengenai Ketetapan Semula dan Keputusan Yang Dibanding

bahwa Pemohon Banding telah menerima SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021- 0082.0 Objek Pajak Jl. Rs. Fatmawati RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan atas nama Pemohon Banding untuk Tahun Pajak 2022 pada tanggal 14 Juni 2022 melalui email Bapenda DKI Jakarta pukul 01.15 WIB, yang diterbitkan oleh Badan Pendapatan Daerah UPPPD Kecamatan Cilandak, dengan rincian penghitungan sebagai berikut:

Tabel01

NJOP untuk penghitungan PBB-P25.218.426.579.000 PBB-P2 yang Terutang (0,3 x NJOPKP)15.655.279.737 Pembebasan / Pengurangan / Pembetulan Pengenaan

2.348.291.960 PBB-P2 YANG HARUS DIBAYAR (Rp)

4 13.306.987.777

bahwa sesuai SPPT PBB-P2 Tahun 2022 tersebut diatas, maka Pemohon Banding mengajukan keberatan kepada Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan dengan surat Nomor 299/SP-PRJ/FCC/IX/2022 tertanggal 02 September 2022 perihal Permohonan Keberatan Ketetapan PBB-P2 Tahun 2022 atas Objek Pajak Jl. Rs. Fatmawati RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan atas nama Pemohon Banding NOP 31.71.020.003.021-0082.0. Pemohon Banding tidak setuju dengan penghitungan pajak tersebut diatas, dan menurut Pemohon Banding penghitungan pajak seharusnya adalah sebagai berikut:

Tabel 02

Ketetapan PBB-P2 (0,394 x (Total NJOP-15 Jb)

bahwa atas surat keberatan yang diajukan Pemohon Banding, Terbanding telah memberikan jawaban dengan Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tertanggal 11 November 2022 yang memutuskan Menolak atas pengajuan keberatan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2022 atas Objek Pajak JI. Rs. Fatmawati Cilandak Barat RT.003 RW.09 atas nama Pemohon Banding, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan NOP 31.71.020.003.021-0082.0:

Berdasarkan keputusan tersebut jumiah pajak yang harus dibayar sebagai berikut: Tabel 03

Sanksi AdministrasiJumlah Pajak UraianPokokPajak (Rp) (Kenaikan | Bunga2% | Denda BillYang Harus

RpRpRpibayar (Rp) Semula

bahwa berdasarkan PERDA No.16 Tahun 2011 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) Pasal 7 ayat (3) penjelasan menyatakan: “Dalam menentukan NJOP untuk penilaian objek pajak khusus secara individual, dapat diserahkan kepada Kantor Jasa Penilai Publik atau pihak ketiga" oly

bahwa Pemohon Banding telah meminta kepada Appraisal KJPP Wilson & Rekan (Bersertifikat dan berizin dari Kementerian Keuangan RI) berasosiasi dengan Knight Frank untuk melakukan penilaian terhadap nilai Ketetapan NJOP PBB-P2 Tahun 2022 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 Objek Pajak Jl. Rs. Fatmawati Cilandak Barat RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan atas nama Pemohon Banding,

bahwa berdasarkan hasil penilaian Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Wilson & Rekan (berasosiasi dengan Knight Frank), diperoleh nilai NJOP rata-rata atas Objek Pajak Ji. Rs. Fatmawati Citandak Barat RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan atas nama Pemohon Banding dengan luas tanah 208.398 M2 sebesar Rp12.601.232,00/M2:

bahwa berdasarkan PERGUB 263 Tahun 2014 tentang Klasifikasi dan Penetapan Besamya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Maka nilai yang diperoleh KJPP Wilson & Rekan sebesar Rp12.601.232,00/M? dikonversi menjadi Rp12.423.000,00/M? atau kelas 118:

|. Mengenai Pokok Sengketa dan Alasan Banding

bahwa yang menjadi pokok sengketa dalam permohonan banding ini adalah Selisih Nilai dari Ketetapan PBB-P2 Terbanding dan Ketetapan PBB-P2 Pemohon Banding, dengan rincian sebagai berikut:

Tabel 04

NoUraianSPPT PBB-P2 KeberatanKeputusanBandingNilai

Menurut WajibKeberatanWajib PajakSengketa He — na 420. 902 766. Tao 062 420. 220 902 766.740.062 cas 840 | 2 | Bangunan | 886.366.875 806.366.875 886.366.875 | 886.366.875| ssi | L 3 NJOP Bumi23.623.00012.423.00023.623.000 12.423.000 11.200.000

NJOP3.625.0003.625.0003.625.0003.625.000

Bangunan

Ketetapan 13.306.987.777 | 8.653.106.937 | 13,306.987.777 | 8.653.106.937 | 4.653.880.840 PBB-P2

Nilai Sengketa[|

Menurut Terbanding:

bahwa menurut Terbanding keseluruhan areal tanah Objek Pajak Jl. Rs. Fatmawati Cilandak Barat RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan NOP 31.71.020.003.021-0082.0 atas nama Pemohon Banding menggunakan nilai ek,

NJOP sebesar Rp23.623.000,00/M? dengan luas keseluruhan adalah 208.398 M2 (SHGB) dan nilai NJOP bangunan sebesar Rp3.625.000,00/M? dengan luas keseluruhan adalah 81.505 M2, sehingga total nilai NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB-P2 Tahun 2022 sebesar Rp5.218.426.579.000,00 dengan nilai Ketetapan PBB-P2 sebesar Rp13.306.987.777,00:

Menurut Pemohon Banding:

bahwa Pemohon Banding menolak keputusan Terbanding tersebut karena Objek Pajak Jl. Rs. Fatmawati Cilandak Barat RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan NOP 31.71.020.003.021-0082.0 atas nama Pemohon Banding berada pada suatu area tanah yang sangat luas yaitu seluas 208.398 M2. Tanah tersebut berada pada 4 sisi ruas jalan yaitu sisi sebelah Timur menghadap Jl. RSPP Kompleks Pertamina (1.215 m), sisi sebelah Selatan menghadap Jl. Fatmawati Raya (298 m), sisi sebelah Barat menghadap Jl. Fatmawati Belakang/Samping (835 m), sisi sebelah Utara menghadap Jl. TB. Simatupang (110 m);

bahwa area tanah milik Pemohon Banding yang luas tersebut sebagian besar masih berupa tanah kosong dengan kontur tanah yang tidak rata, masih berupa danau, lembah dan masih kondisi hutan, sehingga dikategorikan sebagai masih tanah mentah dan memiliki nilai tanah yang lebih rendah. Oleh karena itu, Pemohon Banding tidak bisa menerima/menyetujui nilai NJOP sebesar Rp23.623.000/m?: bahwa dengan berpedoman pada PERDA Nomor 16 Tahun 2011 tentang PBB-P2 Pasal 7 ayat (3) bagian Penjelasan menyatakan: "Dalam menentukan NJOP untuk penilaian objek pajak khusus secara individual dapat diserahkan kepada Kantor Jasa Penilai Publik atau pihak ketiga":

bahwa berdasarkan PERGUB Nomor 34 Tahun 2020 tentang Penetapan NJOP PBB-P2 Tahun 2020, pada BAB II Penetapan dalam Pasal 2 ayat (5) dinyatakan “Besamya NJOP Bumi berupa Perairan Pedalaman sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf b ditetapkan sebesar 1/20 (satu per dua puluh) dari NJOP Bumi berupa Tanah yang berlaku di sekitarnya":

bahwa berdasarkan PERGUB Nomor 34 Tahun 2020 tentang Penetapan NJOP PBB-P2 Tahun 2020, pada BAB II Penetapan dalam Pasal 3 ayat (1) huruf c dan d dinyatakan sebagai berikut:d,

1

Pasal 3 ayat (1): “Kode ZNT dan NJOP PBB-P2 pada tahun pajak berjalan, dapat ditambah dan diubah dengan ketentuan sebagai berikut:

c. adanya hasil penilaian individu objek non standar dan objek khusus dalam rangka penggalian potensi PBB-P2: dan/atau.

d. adanya hasil keputusan pembetulan, keberatan dan banding serta peninjauan kembali atas ketetapan PBB-P2”.

bahwa Pemohon Banding telah menggunakan jasa Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Wilson & Rekan (Bersertifikat dan berizin dari Kementerian Keuangan RI) berasosiasi dengan Knight Frank untuk melakukan penilaian dan pengkajian terhadap NJOP PBB-P2 Tahun 2022 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 untuk Objek Pajak Jl. Rs. Fatmawati Cilandak Barat RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan atas nama Pemohon Banding berdasarkan prinsip-prinsip penilaian. Diperoleh nilai NJOP tersebut dengan luas tanah 208.398 M2 sebesar Rp12.601.232,00/M?. Berdasarkan PERGUB 263 Tahun 2014 tentang Klasifikasi dan Penetapan Besamya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Maka nilai yang diperoleh KJPP Wilson & Rekan sebesar Rp12.601.232,00/M? dikonversi menjadi Rp12.423.000,00/M? atau kelas 118. Dengan demikian Total NJOP tanah seluas 208.398 M? sebesar Rp2.588.928.354.000,00 dan Total NJOP bangunan seluas 81.505 M2 sebesar Rp295.455.625.000,00 sehingga untuk besarnya Ketetapan PBB-P2 adalah sebesar Rp8.653.106.937,00;

I. Kesimpulan dan Usul Pemohon Banding

bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian diatas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa:

1. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 UU KUP serta pasal 35.36 dan 37 UU Pengadilan Pajak,

2. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 Undang-undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (UU KUP) sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 7 Tahun i,

2021 Tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan: serta Pasal 35, 36, dan 37 UU Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, Pasal 103 ayat (1 sd 3) dan Pasal 105 UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 7 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja: Pasal 33 PERDA Nomor 6 Tahun 2010 tentang KUPD: dan Pasal 21 PERDA Nomor 16 Tahun 2011 tentang PBB-P2:

3. Hasil penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Wilson & Rekan yang berasosiasi dengan Knight Frank yang telah melakukan penilaian atas bumi Pemohon Banding secara keseluruhan dan memperoleh nilai NJOP sebesar Rp12.601.232/m? sesuai dengan Laporan Hasil Penilaian Nomor 00251/2.0049- OO/P1/03/0205/1/1X/2022 tertanggal 23 September 2022 (konversi Rp12.423.000/m?) ketentuan menggunakan KJPP tersebut mengacu pada PERDA Nomor 16 Tahun 2011 pasal 7 ayat (3) penjelasan:

4. Bangunandibangunsendiri(IMB' Nomor 29/C.37a/31.74.06.1001.05.004.R.10.a.b/1/-1.785.51/2020 Tanggal 17 Juni 2020) oleh Pemohon Banding adalah merupakan objek pengenaan PBB P2:

5. Bahwa area tanah Pemohon Banding ex Yayasan Cilandak Golf Course yang terdiri dari 208.398 m? masih merupakan tanah kosong yang sedang dimatangkan/ diratakan, kontur tanah yang tidak teratur serta masih adanya tanah dalam bentuk danau, lembah dan hutan:

6. Dari keluasantanah 208.398 m? tersebut akan digunakan Ruang Tanaman Hijau (jalur hijau/taman) dan infrastruktur seluas 57.342 m? (27,594):

1. Panjang area tanah kosong seluas 208.398 m? milik Pemohon Banding, mulai dari sisi ruas Jl. TB. Simatupang sampai dengan sampai dengan sisi ruas Jl. RS. Fatmawati Raya adalah sepanjang +/- 1.200 m2;

8. Penilaian individual menggunakan KJPP telah mengacu PERDA No.16 Tahun 2011 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) Pasal 7 ayat (3) penjelasan menyatakan: “Dalam menentukan NJOP untuk penilaian objek pajak khusus secara individual, dapat diserahkan kepada Kantor Jasa Penilai Publik atau pihak ketiga”:

9. Hasil penilaian Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Wilson & Rekan (berasosiasi dengan Knight Frank) dengan Nomor Laporan: 00251/2.0049-

IPI/03/0205/1/1X/2022 tertanggal 23 September 2022, diperoleh nilai NJOP rata- rata atas Objek Pajak Jl. Rs. Fatmawati Cilandak Barat RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan atas nama Pemohon Banding dengan luas tanah 208.398 M2 sebesar Rp12.601.232,00/M2:

bahwa berdasarkan PERGUB 263 Tahun 2014 tentang Klasifikasi dan Penetapan Besamya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Maka nilai yang diperoleh KJPP Wilson & Rekan sebesar Rp12.601.232,00/M2 dikonversi menjadi Rp12.423.000,00/M? atau kelas 118;

berdasarkan seluruh alasan-alasan Pemohon Banding yang sudah diuraikan diatas maka Terbanding telah keliru dalam menetapkan nilai NJOP atas objek pajak aguo milik Pemohon Banding, dalam ketetapan SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 Tahun 2022 atas nama Pemohon Banding tersebut:

bahwa selanjuinya Pemohon Banding mengusulkan kepada Yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Pajak, agar.

1. Menyatakan bahwa Banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan formal:

2. Menyatakan bahwa Terbanding telah salah dan keliru dalam melakukan penilaian dalam rangka penetapan nilai NJOP objek pajak yang tertuang dalam SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 Tahun 2022 untuk Objek Jl. Rs. Fatmawati Cilandak Barat RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan atas nama Pemohon Banding, oleh karena itu SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 Tahun 2022 tersebut adalah salah:

3. Menyatakan bahwa Surat Keputusan Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan Nomor 704 Tahun 2022 tertanggal 11 November 2022 batal demi hukum dan dianggap tidak pemah ada, dan Terbanding menerbitkan ketetapan yang sesuai dengan nilai yang diajukan oleh Pemohon Banding:

4. Mengabulkan seluruhnya permohonan Banding yang diajukan Pemohon Banding yaitu besarnya NJOP Bumi Tahun Pajak 2022 adalah sebesar Rp12.423,000,00/M? (dua belas juta empat ratus dua puluh tiga ribu rupiah)/,

dengan jumlah Pokok Pajak PBB-P2 Tahun Pajak 2022 seluruhnya sebesar Rp8.653.106.937,00 (delapan milyar enam ratus lima puluh tiga juta seratus enam ribu sembilan ratus tiga puluh tujuh rupiah) sesuai bukti-bukti dan penjelasan yang disampaikan:

Menimbang bahwa Terbanding dalam Surat Uraian Banding Nomor 1172/UD.02.01 tanggal 11 Mei 2023, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

|. KETENTUAN FORMAL

bahwa berdasarkan penelitian Surat Banding dari Pemohon Banding Nomor 038/SP-PRJ/FCC/IV/2023 tanggal 8 Februari 2023 yang diterima oleh Pengadilan Pajak tanggal 13 Februari 2023, diketahui hal-hal sebagai berikut:

a. Banding diajukan dengan surat banding dalam Bahasa Indonesia kepada Pengadilan Pajak:

b. Banding diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterima surat yang dibanding:

c. Terhadap 1 (satu) surat diajukan 1 (satu) surat banding;

d. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas namun tidak mencantumkan tanggal diterima Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 tanggal 11 November 2022 sebagai Objek Banding sebagaimana diatur dalam Pasal 36 ayat (2) Undang-undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak,

e. Surat banding dilampiri salinan surat yang di banding yaitu Keputusan Terbanding Nomor 704 tanggal 11 November 2022 tentang Keberatan Pajak Daerah atas SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 Tahun 2022 atas nama Pemohon Banding:

f. Banding hanya dapat diajukan apabila jumlah yang terutang telah dibayar sebesar 50% (lima puluh persen), dalam hal ini Surat Banding tidak dilampirkan dengan bukti pembayaran 50% atas pajak terutang sebagimana tertulis dalam Daftar Lampiran Nomor 6 Surat Banding:

g. Surat banding ditandatangani oleh Pemohon

Tanggapan atas Ketentuan Formal

a. Bahwa Banding yang diajukan oleh Pemohon Banding tidak memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak karena Pemohon Banding tidak mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan yang dibanding:

b. Bahwa Banding yang diajukan oleh Pemohon Banding tidak memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 36 ayat (4) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak yang menjelaskan bahwa banding hanya dapat diajukan apabila jumlah yang terutang dimaksud telah dibayar sebesar 50% (lima puluh persen). Dalam surat permohonan uraian banding yang diterima Terbanding, tidak terdapat lampiran adanya bukti jumlah pajak terutang telah dibayar sebesar 5095:

Il. URAIAN MENGENAI TERBITNYA SPPT PBB-P2 NOP. 31.71.020.003.021-

0082.0, KEBERATAN DAN TANGGAPAN ATAS KEBERATAN

bahwa pada tanggal 10 Juni 2022, Unit Pelayanan Pemungutan Pajak Daerah Kecamatan Cilandak telah menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (SPPT PBB-P2) Tahun 2022 untuk wilayah Kecamatan Cilandak yang salah satunya adalah SPPT PBB-P2 dengan NOP. 31.71.020.003.021-0082.0 dengan ketetapan sebagai berikut:

Tahun 2022

Nama Wajib Pajak

Yayasan Cilandak Golf Course

Alamat Wajib PajakJl, RS Fatmawati RT/RW 003/09, Cilandak, Jakarta Selatan Nomor Obyek Pajak31.71.020.003.021-0082.0

Alamat Obyek PajakJl. RS Fatmawati RT/RW 003/09, Cilandak, Jakarta Selatan Obyek PajakNJOP / M2Total NJOP

Bumi23.623.0004.922.985.954.000 Bangunan3.625.000

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB-P2

5.218.441.579.000 NJOP tidak kena pajak

15.000.000 PBB-P2 yang terutang = 0.3 % x 5.218.426.579.000

15.655.279.737 Pembebasan 15% (Pergub 23/2022)

2.348.291.960 PBB-P2 Yang Harus Dibayar

13.306.987.777

i

bahwa atas ketetapan SPPT PBB-P2 NOP. 31.71.020.003.021-0082.0 tersebut, pada tanggal 2 September 2022 Pemohon Banding melakukan upaya keberatan dengan mengajukan Surat Permohonan Keberatan Nomor 299/sp- PRJ/FCC/IX/2022 yang ditujukan kepada Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan pada tanggal 02 September 2022:

bahwa terhadap Surat Keberatan Pemohon Banding tersebut di atas, Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan telah memberikan jawaban melalui Surat Nomor 2474/UD.02.01 tanggal 12 September 2022 hal Surat Pemberitahuan Pengajuan Keberatan Tidak Memenuhi Persyaratan NOP 31.71.020.003.021-0082.0, yang intinya permohonan keberatan Pemohon Banding tidak memenuhi persyaratan:

bahwa Pemohon Banding selanjutnya mengajukan kembali permohonan keberatan yakni melalui Surat Permohonan Keberatan Nomor 455/SP-PRJ/FCC/IX/2022 tanggal 13 September 2022 yang diterima oleh Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan pada tanggal 14 September 2022:

bahwa terhadap Surat Keberatan Pemohon Banding Nomor 455/SP- PRJ/FCCIIX/2022 tersebut di atas, Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan telah memberikan jawaban melalui Surat Nomor 2509/UD.02.01 tanggal 19 September 2022 hal Surat Pemberitahuan Keberatan Tidak Memenuhi Persyaratan, yang intinya permohonan keberatan pemohon banding tidak memenuhi persyaratan:

bahwa pada tanggal 26 September 2022, Pemohon Banding selanjutnya menyampaikan Surat Nomor 458/SP-PRJ/FCC/IX/2022 hal Konfirmasi Jawaban atas Surat Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan Nomor 2509/UD.02.01 tanggal 19 September 2022:

bahwa atas keberatan yang diajukan oleh Pemohon Banding tersebut di atas, diterbitkan Keputusan Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan Nomor 704 Tahun 2022 tentang Keberatan Pajak Daerah atas Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) Nomor Objek Pajak (NOP) 31.71.020.003.021-0082.0 Tahun 2022 atas Nama Pemohon Banding tertanggal 11 November 2022, yang intinya menolak pengajuan keberatan yang diajukan oleh Pemohon

Ill. ANALISA POKOK SENGKETA

bahwa setelah membaca, meneliti dan mempelajari Surat Banding serta seluruh berkas surat-menyurat yang berlangsung selama proses penyelesaian keberatan Pemohon Banding, dengan ini disampaikan analisa pokok sengketa atas Surat Banding yang disampaikan oleh Pemohon Banding:

1. Pokok Sengketa

bahwa objek sengketa yang diajukan banding Pemohon Banding adalah Keputusan Terbanding Nomor 704 tanggal 11 November 2022, dengan uraian pokok sengketa sebagai berikut:

a. bahwa Pemohon Banding menyatakan bahwa area tanah milik Pemohon Banding sebagian besar masih berupa tanah kosong dengan kontur tanah yang tidak rata, masih berupa danau, lembah dan masih kondisi hutan, sehingga dikategorikan sebagai masih tanah mentah dan memiliki nilai tanah yang lebih rendah. Oleh karena itu Pemohon Banding tidak bisa menerima/menyetujui nilai NJOP bumi sebesar Rp 23.623.000/m2:

b. bahwa Pemohon Banding berpedoman pada Pasal 7 ayat (3) Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang menyatakan bahwa dalam menentukan NJOP untuk penilaian objek pajak khusus secara individual, dapat diserahkan kepada Kantor Jasa Penilai Publik atau pihak ketiga:

c. bahwa Pemohon Banding berpedoman pada Pasal 2 ayat (5) Peraturan Gubemur Nomor 34 Tahun 2020 tentang Penetapan NJOP PBB-P2 Tahun 2020, yang menyatakan bahwa besamya NJOP Bumi berupa Perairan Pedalaman sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf b ditetapkan sebesar 1/20 (satu per dua puluh) dari NJOP Bumi berupa Tanah yang berlaku disekitarnya,

d. bahwa Pemohon banding merujuk pada Pasal 3 ayat (1) huruf c dan huruf d Peraturan Gubemur Nomor 34 Tahun 2020 tentang Penetapan NJOP PBB-P2 Tahun 2020, yang menyatakan bahwa Kode ZNT dan NJOP PBB-P2 pada tahun pajak berjalan, dapat ditambahkan dan diubah dengan ketentuan sebagai berikut:

1) adanya hasil penilaian individu objek non standar dan objek khusus dalam rangka penggalian potensi PBB-P2: dan/atau

2) adanya hasil keputusan pembetulan, keberatan dan banding serta peninjauan kembali atas ketetapan PBB-P2.

e. bahwa Pemohon Banding melakukan penilaian dan pengkajian mandiri terhadap NJOP PBB-P2 Tahun 2022 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 atas nama Yayasan Cilandak Golf Course (PT. Mekaelsa). Berdasarkan penilaian mandiri tersebut, diperoleh Nilai NJOP bumi dengan luas tanah 208.398 m2 sebesar Rp 12.601.232/m2. Dalam hal ini, Pemohon Banding merujuk pada Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2014 tentang Klasifikasi dan Penetapan Besamya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, bahwa nilai yang diperoleh berdasarkan| hasil penilaian yang dilakukan oleh KJPP Wilson dan Rekan sebesar Rp12.601.232,00/m?dilakukan konversi menjadi Rp12.243.000,00/m2atau kelas| 118

2. Tanggapan Terbanding

a. Tanggapan atas Area Tanah Milik Pemohon Banding (PT Mekaelsa) yang Dianggap Masih Sebagai Tanah Mentah dan Memiliki Nilai Tanah yang Lebih Rendah

bahwa berdasarkan hasil pengamatan dan pendataan yang dilakukan oleh petugas pajak pada tahun 2022 hingga tahun 2023, ditemukan bahwa objek yang diajukan banding saat ini sudah tidak masuk kedalam kategori tanah mentah dikarenakan kondisi fisik saat ini sudah berdiri bangunan berupa apartemen dan kavling siap bangun:

b. Tanggapan atas Penentuan NJOP Untuk Penilaian Objek Pajak Khusus Secara Individual, Dapat Diserahkan Kepada Kantor Jasa Penilai Publik atau Pihak Ketiga

bahwa pelaksanaan penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku adalah sebagai berikut:

1) Pasal 40 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah :

ayat (1) Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP.

ayat (7) Besaran NJOP ditetapkan oleh Kepala Daerah.

ayat (8) Ketentuan lebih lanjut mengenai penilaian PBB-P2 sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) diatur dengan Peraturan Menteri.

2) Pasal 30 Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2016 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah

ayat (1) Kepala Daerah menetapkan NJOP.

ayat (5) Penghitungan NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan

(4) dilakukan melalui penilaian.

ayat (6) Ketentuan lebih lanjut mengenai penilaian sebagaimana dimaksud

pada ayat (5) diatur dengan Peraturan Menteri Keuangan setelah mendapat pertimbangan dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan dalam negeri.

3) Pasal 8 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan

ayat (1) Penilaian Individual untuk menentukan NJOP bangunan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (3) dan ayat

(4) dapat dilakukan dengan cara:

a. membandingkan dengan nilai Bangunan lain yang sejenis:

b. menghitung nilai perolehan baru Bangunan dikurangi dengan penyusutan: atau

c. menghitung pendapatan dalam satu tahun dari pemanfaatan Bangunan yang dinilai, dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi,

(2) Dalam melakukan Penilaian Individual sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Kepala Daerah dapat bekerja sama dengan Penilai Pemerintah, Penilai Publik, dan instansi lain yang terkait.

4) Pasal 7 Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

ayat (3) Penetapan besarnya NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

ditetapkan dengan Peraturan Gubemur.

Penjelasan Pasal 7 ayat (3)

Dalam menentukan NJOP untuk penilaian objek pajak khusus secara individual, dapat diserahkan kepada Kantor Jasa Penilai Publik atau pihak ketiga.

5) Pasal 2 Peraturan Gubemur Nomor 208 Tahun 2012 tentang Penilaian dan Penghitungan Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Perdesaan dan Perkotaan pada ayat (5) Objek pajak khusus sebagaimana dimaksud pada ayat (1), meliputi:

a. jalan tol:

b. bandar udara dan pelabuhan laut:

c. galangan kapal dan dermaga:

d. stasiun kereta api:

'e. Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU):

f tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak:

g. Menara Base Transceiver Station (BTS):

h. taman rekreasi: dan

i. lapangan golf.

bahwa berdasarkan dasar hukum diatas, maka dengan ini dapat disampaikan bahwa :

a. dalil Pemohon Banding berkaitan dengan penggunaan Kantor Jasa Penilai Publik dalam menentukan NJOP PBB-P2 menurut Terbanding tidaklah tepat. Hal ini dikarenakan kewenangan dalam penggunaan Kantor Jasa Penilai Publik atau pihak ketiga adalah merupakan kewenangan dari Kepala Daerah yaitu Gubernur Provinsi DKI Jakarta:

b. bahwa penilaian individual yang dapat menggunakan Kantor Jasa Penilai Publik atau pihak ketiga adalah penilaian dalam menentukan NJOP Bangunan, sedangkan yang menjadi Objek Banding dalam perkara ini adalah berkaitan dengan NJOP Bumi: dan

Cc. bahwa objek yang diajukan banding oleh Pemohon Banding bukan termasuk

dalam ktasifikasi objek pajak khusus sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat

(2) Peraturan Gubernur Nomor 208 Tahun 2012.

c. Tanggapan atas Besarnya NJOP Bumi Berupa Perairan Pedalaman Ditetapkan Sebesar 1/20 (Satu Per Dua Puluh) dari NJOP Bumi Berupa Tanah yang Berlaku Disekitarnya

bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 8 Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2015 tentang Klarifikasi dan Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan dinyatakan bahwa: “Perairan Pedalaman adalah semua perairan yang terletak pada sisi darat dari garis air rendah dari pantai, termasuk ke dalamnya semua bagian dari perairan yang terletak pada sisi darat dari suatu garis penutup” bahwa perairan pedalaman yang dimaksud pada Pasal 1 angka 8 Peraturan Gubernur Nomor 263 Tahun 2015 tersebut di atas, dimaksudkan untuk perairan yang terletak atau bersinggungan dengan pantai.

bahwa berdasarkan pengamatan fisik petugas pajak terhadap Objek Banding, tidak ditemukan adanya objek yang masuk dalam kategori perairan pedalaman sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2015.

d. Tanggapan atas Kode ZNT dan NJOP PBB-P2 pada Tahun Pajak Berjalan, Dapat Ditambahkan dan Diubah.

bahwa dasar hukum yang digunakan oleh Pemohon Banding terkait justifikasi dapat diubahnya Kode ZNT dan NJOP PBB-P2 pada tahun pajak berjalan masih merujuk pada Peraturan Gubemur Nomor 34 Tahun 2020, sedangkan objek yang diajukan banding oleh Pemohon Banding adalah ketetapan NJOP untuk Tahun Pajak 2022.

bahwa penetapan NJOP PBB-P2 Tahun 2022 diatur dalam Keputusan Gubemur Nomor 336 Tahun 2022 tentang Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2022.

e. Tanggapan atas Hasil Penilaian yang Dilakukan oleh KJPP Wilson dan Rekan Sebesar Rp. 12.601.232,00 /m2 Dilakukan Konversi Menjadi Rp. 12.243.000,00/m2 atau Kelas 118

bahwa Pemohon Banding masih merujuk pada Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2014 sebagai dasar hukum dalam menetapkan klasifikasi dan besarnya NJOP:

bahwa berdasarkan Pasal 7 Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2015 tentang Klarifikasi dan Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan menyatakan bahwa: “Pada saat Peraturan Gubemur ini mulai berlaku, Peraturan Gubernur Nomor 263 Tahun 2014 tentang Klasifikasi dan Penetapan Besamya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku”:

bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, maka pengkonversian nilai yang disampaikan Pemohon Banding sudah tidak relevan, dikarenakan dasar hukum yang dijadikan acuan oleh Pemohon Banding sudah dicabut dan dinyatakan tidak berlaku:

IV. KESIMPULAN DAN USUL

bahwa berdasarkan penjelasan di atas, Termohon Banding menyimpulkan :

a. bahwa Surat banding Nomor 038/SP-PRJ/FCC/I/2023 tanggal 8 Februari 2023 tidak memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 36 ayat (2) dan ayat (4) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak:

b. bahwa berdasarkan hasil pengamatan dan pendataan yang dilakukan oleh petugas pajak pada tahun 2022, objek yang diajukan banding saat ini sudah tidak masuk kedalam kategori tanah mentah dikarenakan kondisi fisik saat ini sudah berdiri bangunan berupa apartemen dan kavling siap bangun:

c. bahwa penggunaan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) atau pihak ketiga oleh Pemohon Banding untuk melakukan penilaian individual dalam menentukan NJOP PBB P2 atas NOP 31.71.020.003.021-0082.0 oleh Pemohon Banding tidaklah tepat, dikarenakan berdasarkan Penjelasan pasal 7 ayat (3) Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, penggunaan KJPP atau pihak ketiga adalah untuk pelaksanaan penilaian individu yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta dalam melakukan penetapan NJOP PBB-P2. Sehingga dalam hal ini Pemohon Banding tidak memiliki kewenangan dalam menentukan penggunaan KJPP atau pihak ketiga,

d. bahwa objek yang diajukan banding oleh Pemohon Banding bukan merupakan objek khusus sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (5) Peraturan Gubemur

Nomor 208 Tahun 2012 tentang Penilaian dan Penghitungan Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, sehingga objek tersebut tidak dilakukan penilaian khusus secara individual:

e. bahwa dalil Pemohon Banding yang menyatakan bahwa Besarnya NJOP bumi berupa perairan pedalaman ditetapkan sebesar 1/20 (Satu Per Dua Puluh) dari NJOP bumi berupa tanah yang berlaku disekitarnya, tidaklah relevan untuk ditetapkan dalam objek yang diajukan banding. Hal ini dikarenakan, makna

|perairan pedalaman berdasarkan Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2015 |ditujukan untuk perairan yang terletak atau bersinggungan dengan pantai. |Sedangkan, berdasarkan pengamatan fisik yang dilakukan oleh petugas pajak

atas objek Pemohon Banding, fidak ditemukan adanya objek yang masuk dalam kategori perairan pedalaman,

f. bahwa penggunaan dasar hukum Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2014 dalam Surat Banding yang diajukan pemohon banding sangat tidak berdasar karena regulasi tersebut sudah dicabut dan dinyatakan tidak berlaku dengan berlakunya Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2015 tentang Klasifikasi dan Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan:

g. bahwa penggunaan Peraturan Gubemur Nomor 34 Tahun 2020 tentang Penetapan NJOP PBB-P2 Tahun 2020 sebagai dasar hukum dalam Surat Banding, sangatlah bertentangan dengan objek sengketa yang diajukan banding. Dalam hal ini, objek yang diajukan banding adalah penetapan NJOP PBB-P2 Tahun 2022 yang seharusnya didasarkan atas Keputusan Gubemur Nomor 336 Tahun 2022 tentang Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan:

h. bahwa berdasarkan uraian sebagaimana dimaksud pada huruf a sampai dengan huruf g di atas, dapat disampaikan bahwa penetapan dan penerbitan SPPT PBB-P2 Tahun 2022 dengan NOP 31.71.020.003.021-0082.0 atas nama Pemohon Banding telah sesuai dengan ketentuan peraturan perpajakan daerah:

bahwa berdasarkan uraian dan kesimpulan tersebut di atas, maka diusulkan kepada Majelis Hakim Pengadilan Pajak untuk

a. Menyatakan bahwabanding Pemohon Banding tidak dapat diterima seluruhnya karena uraian yang diajukan oleh pemohon banding tidak berdasar,

b. Menolak seluruh dalil yang diajukan oleh Pemohon Banding:

c. Memerintahkan kepada Pemohon Banding untuk memenuhi semua kewajiban PBB-P2 beserta sanksi administrasi berupa denda 100% (seratus persen) dari jumlah pajak berdasarkan Putusan Banding dikurangi dengan pembayaran pajak yang telah dibayar sebelum mengajukan Keberatan:

d. Dalam hal Majelis Hakim memiliki pertimbangan lain, mohon dapat diputus dengan seadil-adilnya (ex aeguo et bono);

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Bantahan Nomor 341/SP-PRJ/FCC/VI/2023 tanggal 15 Juni 2023, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

l. TANGGAPAN TERBANDING ATAS KETENTUAN FORMAL

Bantahan Pemohon Banding

a. Bahwa Pasal 35 ayat (2) Undang — Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak disebutkan bahwa:

‘Banding diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterima Keputusan yang dibanding, kecuali diatur lain dalam peraturan perundang- undangan perpajakan."

bahwa berdasarkan Surat Uraian Banding Nomor 1172/UD.02.01 tertanggal 11 Mei 2023, Terbanding tidak membantah ketentuan formal yang diatur dalam Pasal 35 ayat (2) Undang-Undang No 14 Tahun 2002 dimana Terbanding mengakui bahwa pengajuan banding masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterima Keputusan yang dibanding. Dapat disimpulkan bahwa Terbanding mengakui tanggal Surat Keputusan Keberatan Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Administrasi Jakarta Selatan Nomor 704 Tahun 2022 sama dengan tanggal diterimanya Keputusan yang dibanding:

bahwa Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 Tanggal 11 November 2022 tersebut, yang diterbitkan atas Permohonan Keberatan Pemohon Banding Nomor 458/SP-PRJ/FCC/IX/2022 tertanggal 26 September 2022, diterima oleh Pemohon Banding melalui pengambilan ke Suku Badan Pendapatan Kota

Administrasi Jakarta Selatan atas undangan petugas Suban Jaksel bernama Sar. Isroni pada tanggal 11 November 2022 tersebut:

bahwa Surat Permohonan Banding tertanggal 8 Februari 2023 terhadap Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 Tanggal 11 November 2022 dikirim tanggal 10 Februari 2023 dan diterima oleh Pengadilan Pajak pada tanggal 11 Februari 2023 melalui petugas sekuriti bemama Kawit, sesuai dengan bukti resi dari KCU Bekasi (Pos Aja) dan berdasarkan informasi pelacakan pada sistem Pos Aja: bahwa sejak tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 Tanggai 11 November 2022 pada tanggal 11 November 2022 hingga tanggal diterimanya Surat Banding Pemohon Banding di Pengadilan Pajak yaitu tanggal 11 Februari 2023 tersebut masih dalam jangka waktu yang ditetapkan Pasal 35 ayat (2) UU Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan

bahwa mengenai ketentuan yang dimaksud dalam Pasal:36 ayat (2) Undang- Undang Pengadilan Pajak adalah apabila Pemohon Banding mengakui tanggal Surat Keputusan yang diajukan banding berbeda dengan tanggal diterimanya Surat Keputusan yang diajukan banding. Hal ini akan berpengaruh terhadap penghitungan jangka waktu yang tidak melebihi 3 (bulan) dalam melakukan pengajuan

iPermohonan Banding seperti yang diatur dalam Pasal 35 ayat (2) Undang-Undang

Pengadilan Pajak. Dengan demikian tidak terdapat sengketa mengenai tanggal diterimanya Surat yang diajukan Banding karena Pemohon Banding melakukan perhitungan jangka waktu pengajuan banding berdasarkan tanggal Surat Keputusan yang diajukan banding:

b. Bahwa Banding hanya dapat diajukan apabila jumiah yang terutang telah dibayar sebesar 50% (lima puluh persen).

bahwa Pemohon Banding telah melakukan pembayaran sejumlah Rp8.653.106.937,00 (delapan milyar enam ratus lima puluh tiga juta seratus enam ribu sembilan ratus tiga puluh tujuh Rupiah) atau sejumlah 65,025 dari jumlah ketetapan yang tercantum dalam eSPT PBB tahun 2022 yaitu Rp13.306.987.777,00 (tiga belas milyar tiga ratus enam juta sembilan ratus delapan puluh tujuh ribu tujuh ratus tujuh puluh tujuh Rupiah), berdasarkan bukti resi Bukti Pembayaran SPPT NOP 317102000302100820 dengan stempel tanggal Lunas 12 September 2022 PT Bank DKI Capem Pantai Indah Kapuk. Oleh karena itu, syarat pembayaran sebelum,

pengajuan Banding telah dipenuhi Pemohon Banding dan tertera total bayar Rp8.653.106.937,00 (delapan milyar enam ratus lima puluh tiga juta seratus enam ribu sembilan ratus tiga puluh tujuh Rupiah):

ll. ANALISA POKOK SENGKETA

Bantahan Pemohon Banding

1. Bantahan Terhadap Analisis Pokok Sengketa

bahwa Terbanding telah keliru pada ANALISA POKOK SENGKETA angka 1 poin b Terbanding yang menyatakan:

"Pemohon Banding berpedoman pada Pasal 7 ayat (3) Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang menyatakan bahwa dalam menentukan NJOP untuk penilaian objek pajak khusus secara individual, dapat diserahkan kepada KantorJasa Penilai Publik atau pihak ketiga," dikarenakan dalil yang Pemohon Banding sampaikan: Bahwa dengan berpedoman pada PERDA Nomor 16 Tahun 2011 tentang PBB-P2 Pasal 7 ayat (3) bagian Penjelasan menyatakan: "Dalam menentukan NJOP untuk penilaian objek pajak khusus secara individual dapat diserahkan kepada Kantor Jasa Penilai Publik atau pihak ketiga".

2. Bantahan Terhadap Tanggapan Terbanding

bahwa Terbanding tidak tepat dalam dalilnya pada angka 2 huruf a, b, c, d, dane yang menyatakan:

a) Bahwa area tanah milik Pemohon Banding yang luas tersebut sebagian besar masih berupa tanah kosong dengan kontur tanah yang tidak rata, masih berupa danau, lembah dan masih kondisi hutan, sehingga dikategorikan sebagai masih tanah mentah dan memiliki nilai tanah yang lebih rendah:

b) Bahwa berdasarkan PMK 208 Tahun 2018 dalam Pasal 9 dijelaskan bahwa dalam hal kriteria penilai tidak dapat dipenuhi dari PNS di lingkungan Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud ayat (1), Pemerintah Daerah dapat melakukan kerja sama dengan instansi teknis terkait yang memiliki kompetensi dalam bidang penilaian. Bahwa ayat (1) yang dimaksud mengatur tentang persyaratan yang harus dimiliki oleh penilai, salah satunya adalah cermat dan seksama dalam menggunakan ketrampilan sebagai penilai. Pemohon Banding berpendapat bahwa penilai Pemerintah Daerah tidak cermat dan seksamad,

dalam menggunakan ketrampilan sebagai penilai, sehingga seharusnya Pemerintah Daerah dapat menggunakan Jasa Penilai Publik:

c) Bahwa salah satu syarat untuk pengajuan banding seperti yang diatur dalam Pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Pengadilan Pajak dijelaskan bahwa Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas. Salah satu tujuan Pemohon Banding melakukan penunjukan KJPP Wilson dan Rekan adalah untuk mendapatkan nilai NJOP berdasarkan perhitungan Pemohon Banding sehingga nilai tersebut dapat dibandingkan dengan nilai NJOP berdasarkan perhitungan Terbanding. Atas dasar selisih perhitungan nilai NJOP tersebut maka Pemohon Banding mengajukan Banding:

bahwa terhadap dalil-dalil di atas, Pemohon Banding tidak setuju dengan dengan Terbanding berdasarkan alasan-alasan sebagai berikut:

a. bahwa berdasarkan ketentuan PERDA Nomor 16 Tahun 2011 Pasal 7 ayat (3) bagian Penjelasan diperkenankan Pemohon Banding menggunakan jasa KJPP. Hasil penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Wilson & Rekan yang berasosiasi dengan Knight Frank yang telah melakukan penilaian atas bumi Pemohon Banding secara keseluruhan dan memperoleh nilai NJOP sebesar Rp.12.601.232/m2 sesuai dengan Laporan Hasil Penilaian Nomor 00251/2.0049-00/PI/03/0205/1/1X/2022 tertanggal 23 September 2022 (konversi Rp.12.423.000/m2);

b. bahwa area tanah Pemohon Banding ex. Yayasan Cilandak Golf Course yang terdiri dari 208.398 m2 masih merupakan tanah kosong yang sedang dimatangkan / diratakan, kontur tanah yang tidak teratur serta masih adanya tanah dalam bentuk danau, lembah dan hutan. Bahwa bangunan tersebut dibangun sendiri (IMB Nomor. 29/C.37a/31.74.06.1001.05.004.R.10.a.b/1/- 1.785.51/2020 tanggal 17 Juni 2020) oleh Pemohon Banding adalah merupakan objek pengenaan PBB P2. Dari keluasan tanah 208.398 m2 tersebut akan digunakan Ruang Tanaman Hijau (jalur hijawtaman) dan infrastruktur seluas 57.342 m2 (27,5%). Panjang area tanah kosong seluas 208.398 m2 milik PT. Mekaelsa, mulai dari sisi ruas Jl. TB. Simatupang sampai dengan sampai dengan sisi ruas Jl. RS. Fatmawati Raya adalah sepanjang +/- 1.200 m2:

c. bahwa Pihak Terbanding tidak mempertimbangkan Peraturan Pemerintah No. 55 tahun 2016 (“PP-55”) tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah. Dalam ketentuan mengenai Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Pasal 30 ayat (3) dijelaskan bahwa Nilai NJOP dihitung berdasarkan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Namun apabila tidak diperoleh harga transaksi jual beli secara wajar, maka di dalam ayat (4) dijelaskan penghitungan NJOP dapat dilakukan dengan metode: Perbandingan Harga dengan Objek lain yang sejenis, Nilai Perolehan Baru dan Nilai Jual Pengganti. Penghitungan NJOP tersebut harus dilakukan melalui Penilaian. Kemudian di dalam ayat (6) disebutkan bahwa: "Ketentuan lebih lanjut mengenai penilaian sebagaimana dimaksud dalam ayat (5) diatur dengan Peraturan Menteri Keuangan setelah mendapat Pertimbangan dari Menteri yang menyelenggarakan urusan Pemerintahan Dalam Negeri". Berikut adalah bunyi Pasal 30 Peraturan Pemerintah No. 55 tahun 2016:

BAB IX

PENILAIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN

Pasal 30

(1) Kepala Daerah menctapkan NJOP.

(2) Besarnya NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun, kecuali untuk objek

Pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai

dengan perkembangan wilayahnya.

(3) NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihitung

berdasarkan harga rata-rata yang diperoleh dari

transaksi jual beli yang terjadi secara wajar,

(4) Dalam hal tidak diperoleh harga rata-rata sebagaimana

dimaksud pada ayat (3), penghitungan NJOP dapat

dilakukan dengan metode:

a. perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis:

b. nilai perolehan baru: atau

c. nilai jual pengganti.

(5) Penghitungan NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (3)

dan (4) dilakukan melalui penilaian.

(6) Ketentuan lebih lanjut mengenai penilaian scbagaimana

Gimaksud pada ayat (5) diatur dengan Peraturan Menteri

Keuangan setelah mendapat pertimbangan dari menteri

yang menyelenggarakan urusan pemerintahan dalam

negeri..

d. bahwa Terbanding telah salah dalam menggunakan Objek yang dijadikan perbandingan. Kesalahan Terbanding tersebut dapat Pemohon Banding buktikan sebagai berikut,

1. Berdasarkan Pasal 2 Pergub 208 Tahun 2012 dijelaskan bahwa jenis objek PBB P2 terdiri dari objek pajak umum dan objek pajak khusus. Objek Pajak umum terdiri dari Objek Pajak Standar dan Objek Pajak Non Standar. Bahwa Objek Pajak Non Standar adalah Objek Pajak yang tidak memenuhi kriteria objek Pajak Standar,

Objek Pajak Standar adalah objek pajak yang memenuhi kriteria sebagai berikut:

¢ Tanah1 S10.000 m?

» Bangunan: Jumlah lantai <4

« Luas Bangunan> 1.600 m?

2. Bahwa di dalam Penjelasan Pasal 79 ayat (1) UU No 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (dan Perubahannya, selanjutnya disebut “UU PDRD") dijelaskan sebagai berikut:

Pasal 79

Ayat (1)

Penetapan NJOP dapat dilakukan dengan:

a. perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

b. nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi pisik objek tersebut.

c. nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

Bahwa berdasarkan keterangan yang diberikan oleh Terbanding dalam |proses persidangan dijelaskan bahwa metode yang dilakukan dalam

Penilaian NJOP adalah Metode Perbandingan Harga. Bahwa berdasarkan Pasal 79 ayat (1) UU PDRD dijelaskan bahwa apabila Penetapan NJOP dilakukan dengan Metode Perbandingan Harga maka Objek pajak yang dibandingkan harus memenuhi kriteria sebagai berikut dan bersifat kumulatif: » Objek pajak yang sejenis yang letaknya berdekatan:

Fungsinya sama

Telah diketahui harga

3. Bahwa Objek pembanding yang dipilih oleh pihak Terbanding adalah 3 unit ruko yang berlokasi di Jalan Raya Fatmawati, yang telah diketahui nilai transaksinya untuk tahun 2019. Ruko yang dijadikan sebagai data pembanding adalah Objek Pajak Standar dimana luas tanah diketahui < 10.000 m? atau di bawah dan sampai dengan 1 hektare). Sementara itu Tanah yang dimiliki oleh Pemohon Banding seluas 208.398 m? atau dua puluh hektare lebih adalah Objek Pajak Non Standar.

4. Berdasarkan uraian di atas, jelas dan terbukti bahwa Terbanding telah melakukan kesalahan fatal dengan membandingkan antara Objek Pajak Standar dengan Objek Pajak Non Standar, sehingga tidak memenuhi ketentuan yang diatur di dalam Pasal 79 ayat (1) UU PDRD dimana objek pajak yang dibandingkan adalah Objek Pajak yang tidak sejenis.

e. bahwa Terbanding telah melakukan pelanggaran terhadap UU 28 Tahun 2009 karena melakukan metode penilaian dengan membandingkan Objek Pajak yang fungsinya tidak sama. Hal ini dapat Pemohon Banding buktikan sebagai berikut:

1. Bahwa berdasarkan Ketetapan Rencana Kota Fatmawati City Centre yang telah disetujui oleh Gubemur Provinsi DKI Jakarta, Pemohon Banding memiliki 4 Rencana Kegiatan Pemanfaatan atas Tanah yang berlokasi di Jalan Fatmawati yaitu: Perkantoran, Apartemen, Hijau Rekreasi dan

2. Bahwa Objek pembanding yang dipilih oleh pihak Terbanding adalah 3 (tiga) unit ruko yang berlokasi di Jalan Raya Fatmawati. Sementara itu pemanfaatan Tanah yang dimiliki oleh PT. Mekaelsa seluas 208.398 m?tidak dijadikan untuk Ruko atau kegiatan komersial saja melainkan Perkantoran, Apartemen, Taman dan Jalan. Dengan demikianNJOP yang dilakukan oleh pihak Terbanding tidak memenuhi ketentuan yang diatur di dalam Pasal 79 ayat (1) UU PDRD dimana objek pajak yang dibandingkan adalah Objek Pajak yang fungsinya tidak sama.

bahwa dari 3 persyaratan kumulatif yang harus dipenuhi oleh objek pembanding dalam menentukan nilai NJOP dengan menggunakan Metode Perbandingan Harga sebagaimana yang diatur dalam Penjelasan Pasal 79 ayat (1) UU PDRD yang menyatakan:

"Penetapan NJOP dapat dilakukan dengan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya."

bahwa jelas bahwa 3 syarat yang diminta dalam metode perbandingan harga harus dipenuhi, karena menggunakan kata sambung "dan" artinya ke-3 syarat tersebut wajib dipenuhi. Sedangkan terbukti dari penyampaian Terbanding bahwa objek pembanding yang digunakan oleh pihak Terbanding tidak memenuhi 2 persyaratan, yaitu Terbanding tidak menggunakan syarat wajib: Objek pajak yang sejenis yang letaknya berdekatan dan objek pajak yang fungsinya sama:

bahwa oleh karena itu hasil perbandingan yang dilakukan Terbanding adalah salah dikarenakan obyek yang dipilih Terbanding tidak layak dijadikan sebagai objek pembanding untuk menentukan Nilai NJOP atas tanah yang dimiliki oleh Pemohon Banding yang berlokasi di Fatmawati City Center; bahwa dari 3 persyaratan kumulatif yang harus dipenuhi oleh objek pembanding dalam menentukan nilai NJOP dengan menggunakan Metode Perbandingan Harga sebagaimana yang diatur dalam Pasal 79 ayat (1) UU PDRD, objek pembanding yang digunakan oleh pihak Terbanding

memenuhi 2 persyaratan sehingga tidak layak dijadikan sebagai objek pembanding untuk menentukan Nilai NJOP atas tanah yang dimiliki oleh Pemohon Banding yang berlokasi di Fatmawati City Center,

f. bahwa PMK-208 Tahun 2018 juga mengatur tentan Teknik Penilaian dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan dimana terdapat 3 tahap yang harus dipenuhi yaitu:

« Pengumpulan Data;

* Tahap Penilaian: dan

» Penentuan Tingkat Kapitalisasi

bahwa dalam Proses Pengumpulan data, maka data yang harus dikumpulkan adalah sebagai berikut:

B.4. Penilaian dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatanb. Tingkat kekosongan, yaitu besarnya tingkat persentase,

akibat dari terdapatnya: luas lantai yang tidak tersewa, Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan digunakan dengan cara

jumlah kamar hotel yang tidak terisi, jumlah kursi yang menghitung seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek

tidak terjual untuk gedung bioskop, dalam masa satu pajak yang dinilai dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya

tahun.

operasi, Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat,...

,,c. Biaya operasi dalam satu tahun yang dikeluarkan, seperti kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan objek pajak,...

gaji karyawan, iklan/pemasaran, pajak, asuransi, Untuk

1. Pengumpulan Nataobjek pajak jenis perhotelan, perlu diperoleh data biaya- Data-data yang harus dikumpulkan di lapangan adalah:biaya lain, misalnya: pemberian diskon atau komisi yang

a. Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan datadiberikan kepada biro perjalanan.

3 tahun terakhir) dari hasil operasi objck d. Bagian pengusaha (operator's share], biasanya sebesar 25% pajak. Pendapatan dapat dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu:s/d 40% dari keuntungan bersih. Data ini hanya untuk

1) Pendapatan dari sewa, seperti objek pajakobjek pajak dengan perolehan pendapatan dari hasil perkantoran, pusat perbelanjaan.penjualan.

2) Pendapatan dari penjualan, seperti objek pajak pompa © Tingkat kapitalisasi, besarnya tergantung dari jenis bensin, hotel, bandar udara, gedung bioskop, tempatpenggunaan objek pajak.

rekreasi,f. Untuk memudahkan pelaksanaan pengumpulan data di

lapangan, penilaian dengan pendekatan ini dapat menggunakan formulir LKOK.

bahwa Terbanding juga tidak menyediakan data pendapatan dalam satu tahun baik pendapatan dari sewa maupun pendapatan penjualan, data Tingkat Kekosongan, data Biaya Operasi dalam satu tahun, data Bagian Pengusaha dan data Tingkat Kapitalisasi seperti yang dijelaskan dalam PMK-208 sehingga tidak layak dilanjutkan ke tahap Penilaian dan tahap Penentuan Tingkat Kapitaliasi untuk melakukan Penilaian NJOP berdasarkan Metode Highest Best Use. Oleh karena itu Pemohon Banding berkesimpulan bahwa nilai NJOP berdasarkan Kapitalisasi Pendapatan yang dilakukan oleh Terbanding adalah tidak

9. bahwa pengunaan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) atau pihak ketiga oleh Pemohon Banding adalah untuk mendapatkan nilai yang akuntabel dengan melaksanakan aturan yang disediakan Pemerintah sebagaimana tertuang dalam konsideran Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101/PMK.01/2014 Tentang Penilai Publik sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 228/PMK.01/2019, dalam Konsiderannya huruf b dan c menyebutkan bahwa dalam rangka mendukung perekonomian yang sehat dan efisien, diperlukan keputusan oleh pelaku ekonomi, baik masyarakat, pelaku bisnis maupun pemerintah, yang tepat dan didasari pertimbangan profesional: serta hasil penilaian yang dilakukan oleh Penilai merupakan bagian dari pertimbangan profesional yang memberikan kontribusi penting untuk mendukung proses pengambilan keputusan ekonomi:

bahwa hasil penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Wilson & Rekan yang berasosiasi dengan Knight Frank yang telah melakukan penilaian atas bumi PT Mekaelsa secara keseluruhan dan memperoleh nilai NJOP sebesar Rp.12.601.232/m2 sesuai dengan LaporanPenilaian Nomor 00251/2.0049-00/PI/03/0205/1/1X/2022 tertanggal 23 September 2022 (konversi Rp.12.423.000/m2) atau kelas 118:

h. bahwa dalam Surat Permohonan Banding menyebutkan Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2014 selain Peraturan Gubemur Nomor 263 Tahun 2015 dapat dikesampingkan dengan alasan besaran nilai kelas 118 di dalam kedua Peraturan tersebut, yaitu kolom Nilai Jual Objek Pajak, tidak mengalami perubahan. Kedua peraturan tersebut mencantumkan kelas 118 dengan Nilai Jual Objek Pajak adalah Rp12.423.000,00 (dua belas juta empat ratus dua puluh tiga juta Rupiah),

i. bahwa saat diajukannya upaya hukum ini masih belum diputus oleh Pengadilan Pajak mengenai Permohonan Gugatan atas sengketa PBB P2 Tahun Pajak 2019 dan Permohonan Banding atas sengketa BPHTB untuk Tahun Pajak 2020, sehingga Pemohon Banding menunggu kepastian hukum terhadap nilai yang seharusnya ditetapkan untuk pengenaan PBB P2 pada objek sengketa a quo;

ji. bahwa sejak awal terjadinya Covid-19 dan Penerapan PPKM pada tahun 2020,

Pemerintah melalui Presiden RI Joko Widodo resmi mencabut pemberlakua

pembatasan kegiatan masyarakat (PPKM) di seluruh wilayah Indonesia pada tanggal30Desember2022(dapatdilihatpada https://sehatnegeriku.kemkes.go.id/baca/rilis-media/20221 230/0042128/ppkm- di-indonesia-resmi-dicabut/). Dengan demikian tahun 2022 masih merupakan tahun pandemi yang mempengaruhi keadaan ekonomi secara nasional; bahwa Keputusan Gubemur Nomor 336 Tahun 2022 dalam Konsiderannya menyatakan: untuk melaksanakan ketentuan Pasal 40 ayat (7) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPPPD). Namun demikian hendaknya diperhatikan juga ketentuan dalam Pasal 101 UU HKPPPD tersebut yang menyebutkan:

Pasal 101

(1) Dalam mendukung kebijakan kemudahan berinvestasi, gubemur/bupati/wali kota dapat memberikan insentif fiskal kepada pelaku usaha di daerahnya.

(2) Insentif fiskal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa pengurangan, keringanan, dan pembebasan, atau penghapusan pokok Pajak, pokok Retribusi, dan/atau sanksinya.

(3) Insentif fiskal sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat diberikan atas | permohonan Wajib Pajak dan Wajib Retribusi atau diberikan secara jabatan oleh Kepala Daerah berdasarkan pertimbangan, antara lain:

a. kemampuan membayar Wajib Pajak dan Wajib Retribusi,

b. kondisi tertentu objek Pajak, seperti objek Pajak terkena bencana alam, kebakaran, dan/atau penyebab lainnya yang terjadi bukan karena adanya unsur kesengajaan yang dilakukan oleh Wajib Pajak dan/atau pihak lain yang bertujuan untuk menghindari pembayaran Pajak:

c. untuk mendukung dan melindungi pelaku usaha mikro dan ultra mikro:

d. untuk mendukung kebijakan Pemerintah Daerah dalam mencapai program prioritas Daerah, dan/atau

e. untuk mendukung kebijakan Pemerintah dalam mencapai program prioritas nasional.

bahwa jelas bahwa semangat Pemerintah terhadap pemajakan dengan rasa keadilan ingin diwujudkan pula melalui UU a guo dan Pemerintah diberi ruang ¢f

untuk melakukan tujuan tersebut dengan wewenang dan kebijakannya sendiri sebagaimana tampak pada Pasal 101 ayat (3) huruf a tersebut di atas. Artinya, dengan menggunakan kekuasaannya maka hendaknya Pemerintah juga memperhatikan keadaan yang sedang terjadi pada saat melakukan penyusunan aturan untuk memberikan rasa keadilan bagi pelaku usaha yang ikut mengalami dampak bencana pandemi Covid-19:

bahwa menurut Prof. Prajudi Atmosudirdjo dalam buku Hukum Administrasi Negara (Jakarta : Ghalia Indonesia, 1994) terkait prosedur pengambilan keputusan, pejabat pembuat keputusan tidak boleh mempunyai kepentingan pribadi dan terus setiap keputusan mempertimbangkan kondisi nyata (yang pada waktu itu masih dalam status pandemi), bahwa pengambilan yang keputusan tetap mengikuti asas-asas umum pemerintahan yang baik sebagaimana disebutkan dalam UU 30 Tahun 2014 Pasal 10 tentang asas-asas umum pemerintahan yang baik (AUB);

bahwa Terbanding menyarankan untuk menggunakan Keputusan Gubemur Nomor 336 Tahun 2022 dengan seluruh Lampiran dalam Keputusan tersebut perlu lebih dahulu memperhatikan Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik yang diatur dalam Pasal 10 UU Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan, yaitu:

a. kepastian hukum:

b. kemanfaatan:

c. ketidakberpihakan:

d. kecermatan,

e. tidak menyalahgunakan kewenangan:

f. keterbukaan:

g. kepentingan umum, dan

h. pelayanan yang baik.

bahwa dari asas-asas tersebut, asas keterbukaan masih menjadi kendala dalam praktek di masyarakat terutama dalam hal aturan-aturan baru yang berlaku dengan ketiadaan informasi yang memadai:

“Asas keterbukaan" adalah asas yang melayani masyarakat untuk mendapatkan akses dan memperoleh informasi yang benar, jujur, dan tidak

diskriminatif dalam penyelenggaraan pemerintahan dengan tetap memperhatikan perlindungan atas hak asasi pribadi, golongan, dan rahasia negara,

bahwa pemerintahan yang baik juga perlu diwujudkan dengan mengadakan sosialisasi terhadap peraturan-peraturan sehingga masyarakat mampu memahami keinginan pemerintah dan patuh melaksanakannya secara sukarela,

k. bahwa berdasarkan seluruh alasan-alasan Pemohon Banding yang sudah diuraikan diatas maka Terbanding telah keliru dalam menetapkan nilai NJOP atas objek pajak a guo milik Pemohon Banding, dalam ketetapan SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021.-0082.0 Tahun 2022 atas nama Pemohon Banding tersebut:

Ill. KESIMPULAN DAN USUL PEMOHON BANDING

1. KESIMPULAN

bahwa bedasarkan penjelasan d iatas, Pemohon Banding menyimpuikan:

a. bahwa Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 UU KUP serta pasal 35.36 dan 37 UU Pengadilan Pajak,

b. bahwa Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 Undang-undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (UU KUP) sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 7 Tahun 2021 Tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), serta Pasal 35, 36, dan 37 UU Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak: Pasal 103 ayat (1 sd 3) dan Pasal 105 UU PDRD; Pasal 33 PERDA Nomor 6 Tahun 2010 tentang KUPD; dan Pasal 21 PERDA Nomor 16 Tahun 2011 tentang PBB-P2:

c. bahwa Terbanding telah keliru dalam menetapkan nilai NJOP atas objek pajak a quo milik Pemohon Banding, dalam ketetapan SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021.-0082.0 Tahun 2022 atas nama Pemohon Banding ersebuti

2. USUL

bahwa dengan ini izinkan Pemohon Banding mengusulkan kepada Yang Mulia Majelis Hakim sebagai berikut:

a. Menyatakan bahwa Banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi ketentuan formal yang dipersyaratkan:

b. Menyatakan bahwa Terbanding telah salah dan keliru dalam melakukan penilaian dalam rangka penetapan nilaiNJOPobjek pajak yang tertuang dalam SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 Tahun 2022 untuk Objek J. Rs. Fatmawati Cilandak Barat RT.003 RW.09 Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan atas nama Pemohon Banding, oleh karena itu SPPT PBB-P2 NOP 31.71.020.003.021-0082.0 Tahun 2022 tersebut adalah salah:

c. Menyatakan bahwa Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tertanggal 11 November 2022 batal demi hukum dan dianggap tidak pemah ada, dan Terbanding menerbitkan ketetapan yang sesuai dengan nilai yang diajukan Pemohon Banding:

d. Mengabulkan seluruhnya permohonan Banding yang diajukan Pemohon Banding yaitu besamya NJOP Bumi Tahun Pajak 2022 adalah sebesar R 12.423.000,-/M2 (dua belas juta empat ratus dua puluh tiga ribu rupiah) dengan jumlah Pokok Pajak PBB-P2 Tahun Pajak 2022 seluruhnya sebesar Rp8.653.106.937,- (delapan milyar enam ratus lima puluh tiga juta seratus enam ribu sembilan ratus tiga puluh tujuh rupiah) sesuai bukti-bukti dan penjelasan yang disampaikan,

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda P-1 sampai dengan P-14 sebagai berikut:

Bukti P-1. Fotokopi Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tanggal

|11 November 2022;

Bukti P-2. Fotocopi Surat Keberatan Nomor 299/SP-PRJ/FCC/IX/2022

Tertanggal 02 September 2022: d,

Bukti P-3. Fotocopi Surat Keberatan Nomor 455/SP-PRJ/FCC/IX/2022

Tertanggal 13 September 2022:

Fotokopi Surat Keberatan Nomor 458/SP-PRJ/FCC/1X/2022 tanggal 26 September 2022:

Bukti P-5. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan

Bangunan Tahun Pajak 2022 Nomor Objek Pajak 31.71.020.003.021.0082.0 tanggal 27 Agustus 2020;

BuktiP-6. Surat Setoran Pajak Daerah PBB-P2 atas NOP 31.71.020.

003.021.0082.0;

Bukti P-7. Fotokopi bermaterai Akta Nomor 112 tanggal 22 Oktober 2019: Bukti P-8. | Laporan Penilaian KJPP Wilson & Rekan:

Bukti P-S. Surat Indikasi Nilai KJPP PT Mekaelsa 2022:

Bukti P-10. Final Report Mekaelsa 1 Januari 2022:

Bukti P-11. Matriks sengketa,

Bukti P-12. Penjelasan tertulis Nomor 556/SP-PRJ/MKLS/XII/2023 tanggal 1

Desember 2023,

Bukti P-13. Penjelasan tertulis Nomor 047/SP-PRJ/MKLS/II/2024 tanggal 16

Februari 2024:

Bukti P-14. Kesimpulan akhir Nomor 220/SP-PRJ/MKLS/V/2024 tanggal 3 Mei

2024,

Menimbang bahwa Terbanding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda T-1 sampai dengan T-33 sebagai berikut:

Bukti T-1. Fotokopi Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tanggal

11 November 2022:

Bukti T-2. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan

Bangunan Tahun Pajak 2022 Nomor Objek Pajak 31.71.020.003.021.0082.0 tanggal 27 Agustus 2020:

Bukti T-3. Fotokopi Surat Keberatan Nomor 299/SP-PRJ/FCC/IX/2022

Tertanggal 02 September 2022:

Bukti T-4. Fotokopi Surat Keberatan Nomor 455/SP-PRJ/FCC/IX/2022

Tertanggal 13 September 2022:

Bukti T-5. Fotokopi Surat Keberatan Nomor 458/SP-PRJ/FCCAX/2022 tanggal

26 September 2022:

Bukti T-6. Surat Setoran Pajak Daerah PBBP2 atas NOP

31.71.020.003.021.0082.0;

Bukti T-7. Fotokopi bermaterai Akta Nomor 112 tanggal 22 Oktober 2019: Bukti T-8. Fotokopi Laporan Penilaian KJPP Wilson & Rekan:

Bukti T-9. Fotokopi Sertifikat Hak Guna Bangunan nomor 03143;

Bukti T-10. Fotokopi KTP dan NPWP a.n Nono Sampono:

Bukti T-11. Fotokopi Akta Nomor 11 tanggal 30 Januari 2006:

Bukti 1-12. Fotokopi Surat Nomor 2474/UD.02.01 tanggal 12 September 2022

perihal Surat Pemberitahuan Pengajuan Keberatannya Tidak memenuhi Persyaratan:

Bukti T-13. Gambar Kondisi Objek Pajak Yang Diajukan Banding Per Januari

2022:

Bukti T-14. Fotokopi Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022:

Bukti T-15. Fotokopi Peraturan Pemerintah Nomor 55 tahun 2016:

Bukti T-16. Fotokopi Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018; Bukti T-17. Fotokopi Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Nomor 16 Tahun 2011;

Bukti T-18. Fotokopi Peraturan Gubemur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Nomor 208 Tahun 2012:

Bukti T-19. Fotokopi Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Nomor 263 Tahun 2015;

Bukti T-20. Fotokopi Keputusan Gubemur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Nomor 336 Tahun 2022;

Bukti T-21. Matriks sengketa:

Bukti T-22. Fotokopi Laporan Penelitian Keberatan PBB 2022:

Bukti T-23. ol, Laporan Penilaian NIR ZNT Kecamatan Cilandak Tahun

2022;

Bukti T-24. Fotokopi Tambahan Uraian Banding Sengketa PBB PT Mekaelsa|

2022,

Bukti T-25. Fotokopi Peraturan terkait Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkantoran (PBB-P2),

Bukti T-26. Ringkasan Penilaian:

Bukti T-27. Fotokopi Sertifikat Penilai NJOP:

Bukti 1-28. Rekap Data Pendukung/NIR ZNT Pembanding PT Mekaelsa; Bukti T-29. Rekap Data Transaksi dan Data Penawaran di sekitar objek PT

Makaelsa;

Bukti T-30. Fotokopi Putusan Nomor PUT-006279.32/2021/PP/M.XIA Tahun|

2023:

Bukti T-31. Penjelasan Tertulis Nomor 133/UD.02.01 tanggal 19 Januari 2024; Bukti T-32. Penjelasan Tertulis Nomor 648/UD.02.01 tanggal 22 Maret 2024: Bukti T-33. Kesimpulan akhir Nomor 919/UD.02.01 tanggal 3 Mei 2024:

PERTIMBANGAN HUKUM

Kewenangan Pengadilan Pajak

bahwa objek sengketa berupa Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tanggal 11 November 2022 tentang Keberatan Pajak Daerah atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Nomor Objek Pajak 31.71.020.003.021.0082.0 tanggal 27 Agustus 2020 Tahun Pajak 2022 termasuk sengketa pajak sehingga berdasarkan ketentuan Pasal 31 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak merupakan kewenangan Pengadilan Pajak,

Ketentuan Formal

Menimbang bahwa sesuai peraturan perundangan-undangan peradilan pajak, pemeriksaan materi sengketa banding dilakukan setelah pemeriksaan atas pemenuhan ketentuan formal,

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding

bahwa Surat Banding Nomor 038/SP-PRJ/FCC/11/2023 tanggal 8 Februari 2023, dibuat dalam bahasa Indonesia ditujukan kepada Pengadilan Pajak, diajukan masih ih

dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, menyatakan tidak setuju terhadap Keputusan Terbanding dan diajukan untuk satu Keputusan, memuat alasan-alasan yang jelas dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding, dilampiri dengan salinan keputusan yang dibanding, telah terpenuhi kewajiban pembayaran sebesar 50% dari pajak terutang dan ditandatangani oleh pengurus/kuasa yang berhak menandatangani sehingga memenuhi ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3) dan ayat (4), Pasal 37 ayat (1) Undang- Undang Nomor 14 Tahun 2022 tentang Pengadilan Pajak:

POKOK SENGKETA

Menimbang bahwa terbukti pokok sengketa dalam banding ini adalah sebagai berikut:

UraianPemohon Banding Terbanding (Rp) Nilai Sengketa (Rp) NJOP Bumi/m212.423.000/m?23.623.000/m211.200.000/m?

Menimbang bahwa setelah mempertimbangkan dan menilai bukti-bukti dan fakta yang terungkap dalam persidangan, maka pendapat MajelisPajak adalah sebagai berikut:

bahwa berdasarkan pemeriksaan Majelis Pengadilan Pajak atas berkas sengketa banding dan penjelasan para pihak dalam persidangan, diketahui yang menjadi objek banding (objectum litis) adalah Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tanggal 11 November 2022 tentang Keberatan Pajak Daerah atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Nomor Objek Pajak 31.71.020.003.021.0082.0 Tahun 2022 atas nama PT Mekaelsa;

bahwa yang menjadi pokok sengketa (fundamentum petendi) dalam permohonan banding a quo adalah terkait selisin/perbedaan dalam penentuan/penetapan NJOP Bumi/m2 dalam rangka penghitungan PBB-P2 Terutang oleh Terbanding dan Pemohon Banding, dengan uraian sebagai berikut:

Koreksi yang Uraian

TerbandingPemohon Banding

Diajukan Banding NJOP Bumi/m2 (Rp/m2)

23.623.000,0012.423.000,00

11.200.000,00 ne

bahwa dengan demikian, sengketa hanya terkait dengan penentuan/penetapan NJOP Bumi/m2, tidak termasuk penentuan/penetapan NJOP Bangunan/m2; bahwa dalam Surat Banding, Pemohon Banding melampirkan bukti/dokumen pendukung sebagai berikut:

Bukti P-1 Fotokopi Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tanggal

11 November 2022;

Bukti P-2 Fotocopi Surat Keberatan Nomor 299/SP-PRJ/FCC/IX/2022 Tertanggal

02 September 2022:

BuktiFotocopi Surat Keberatan Nomor 455/SP-PRJ/FCC/IX/2022 Tertanggal

13 September 2022:

Bukti P-4 Fotokopi Surat Keberatan Nomor 458/SP-PRJ/FCC/IX/2022 tanggal 26

September 2022:

Bukti P-4 Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan

Bangunan Tahun Pajak 2022 Nomor Objek Pajak 31.71.020.003.021.0082.0 tanggal 27 Agustus 2020:

Bukti P-6 SuratSetoranPajakDaerahPBB-P2atasNOP

31.71.020.003.021.0082.0,

Bukti P-7 Fotokopi bermaterai Akta Nomor 112 tanggal 22 Oktober 2019:

Bukti P-8 Laporan Penilaian KJPP Wilson & Rekan:

bahwa dalam Surat Uraian Banding, Terbanding melampirkan bukti/dokumen pendukung sebagai berikut:

Bukti T-1 Fotokopi Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 tanggal

11 November 2022;

Bukti T-2 Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan

Bangunan TahunPajak 2022 Nomor Objek Pajak 31.71.020.003.021.0082.0 tanggal 27 Agustus 2020:

Bukti T-3 Fotokopi Surat Keberatan Nomor 299/SP-PRJ/FCC/IX/2022 Tertanggal

02 September 2022:

Bukti T-4 Fotokopi Surat Keberatan Nomor 455/SP-PRJ/FCC/IX/2022 Tertanggal

13 September 2022:

Bukti T-5 Fotokopi Surat Keberatan Nomor 458/SP-PRJ/FCC/IX/2022 tanggal 26

September 2022; hh

Bukti T-6 SuratSetoranPajakDaerahPBB-P2atasNOP

31.71.020.003.021.0082.0:

Bukti T-7 Fotokopi bermaterai Akta Nomor 112 tanggal 22 Oktober 2019: Bukti T-8 Fotokopi Laporan Penilaian KJPP Wilson & Rekan:

Bukti T-9 Fotokopi Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 03143:

Bukti T-10 Fotokopi KTP dan NPWP a.n. Nono Sampono:

Bukti T-11 Fotokopi Akta Nomor 11 tanggal 30 Januari 2006:

Bukti T-12 Fotokopi Surat Nomor 2474/UD.02.01 tanggal 12 September 2022

perihal Surat Pemberitahuan Pengajuan Keberatannya Tidak memenuhi Persyaratan:

Bukti T-13 Gambar Kondisi Objek Pajak yang Diajukan Banding per-Januari 2022: Bukti T-14 Fotokopi Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022:

Bukti T-15 Fotokopi Peraturan Pemerintah Nomor 55 tahun 2016:

Bukti T-16 Fotokopi Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018: Bukti T-17 Fotokopi Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Nomor 16 Tahun 2011:| Bukti 1-18 Fotokopi Peraturan Gubemur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Nomor 208 Tahun 2012:

Bukti T-19 Fotokopi Peraturan Gubemur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Nomor 263 Tahun 2015:

Bukti T-20 Fotokopi Keputusan Gubemur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Nomor 336 Tahun 2022:

bahwa dalam Surat Bantahan, Pemohon Banding tidak melampirkan bukti/dokumen pendukung apapun,

bahwa berdasarkan penjelasan yang disampaikan para pihak dalam persidangan, dikatahui bahwa selain sengketa materiil (NJOP Bumi/m2), Terbanding juga menyoal/mempermasalahkan mengenai pemenuhan syarat/ketentuan formal terkait pegajuan banding oleh Pemohon Banding, yaitu:

— bahwa menurut Terbanding, pengajuan banding tidak memenuhi ketentuan

formal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak (selanjutnya disingkat UU 14/2002) karena Pemohon Banding tidak mencantumkan tanggal diterima Surat,|

Keputusan Terbanding Nomor 704 tanggal 11 November 2022 (objek sengketa),

— bahwa menurut Terbanding, pengajuan banding tidak memenuhi ketentuan

formal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 ayat (4) UU 14/2002 karena Pemohon Banding tidak melampirkan bukti pembayaran sebesar 5044 (lima puluh persen) dari Pajak Terutang sebagaima tertulis pada angka 6 Daftar Lampiran Surat Banding:

bahwa sebelum menyampaikan pendapat terkait sengketa materil (NJOP Bumi/m2), terlebih dahulu Majelis Pengadilan Pajak menyampaikan tanggapan atas permasalahan terkait dengan pemenuhan syarat/ketentuan formal pengajuan banding yang disampaikan Terbanding, sebagai berikut:

— bahwa dalam Pasal 36 ayat (2) UU 14/2002, diatur sebagai berikut:

“Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas, dan dicantumkan tanggal diterima surat keputusan yang dibanding."'

— bahwa syarat pencantuman tanggal diterima surat keputusan yang dibanding

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 ayat (2) UU 14/2002 a guo, dimaksudkan untuk menentukan jangka waktu pengajuan Banding sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 ayat (2) UU 14/2002, yang mengatur sebagai berikut: “Banding diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterima Keputusan yang dibanding, kecuali diatur lain dalam peraturan perundang- undangan perpajakan."

Penjelasan Pasal 35 ayat (2) UU 14/2002:

“Yang dimaksud dengan jangka waktu 3 (tiga) bulan dihitung dari tanggal Keputusan diterima sampai dengan tanggal Surat Banding dikirim oleh pemohon banding.”

Contoh:

Keputusan yang dibanding diterima tanggal 10 Mei 2002, maka batas terakhir pengiriman Surat Banding adalah tanggal 9 Agustus 2002.”

— bahwa berdasarkan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 ayat (2)

UU 14/2002 a guo, dalam hal tanggal diterima surat keputusan yang dibanding tidak dicantumkan oleh pemohon banding, maka Majelis Pengadilan Pajak dalam menentukan pemenuhan syarat jangka waktu pengajuan Banding dihitung sejak tanggal Keputusan yang dibanding diterbitkan sampai dengan tanggal

pengiriman Surat Banding,

— bahwa berdasarkan pemeriksaan dalam persidangan, diketahui Keputusan yang

dibanding, yaitu Surat Keputusan Terbanding Nomor 704 Tahun 2022 diterbitkan pada tanggal 11 November 2022, sedangkan Surat Banding dikirimkan oleh Pemohon Banding pada tanggal 10 Februari 2023 (sesuai pelacakan pada sistem Pos Aja) sehingga masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 ayat (2) UU 14/2002:

— bahwa dalam Pasal 36 ayat (4) UU 14/2002, diatur sebagai berikut:

“Selain dari persyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2), dan ayat

(3) serta Pasal 35, dalam hal banding diajukan terhadap besarnya jumlah pajak yang terutang, Banding hanya dapat diajukan apabila jumlah yang terutang dimaksud telah dibayar sebesar 50% (lima puluh persen).”

— bahwa dalam Pasal 105 ayat (3) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang

Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (selanjutnya disingkat UU 28/2009), diatur sebagai berikut:

“Pengajuan permohonan banding menangguhkan kewajiban membayar pajak sampai dengan 1 (satu) bulan sejak tanggal penerbitan Putusan Banding.”

— bahwa dalam Pasal 21 ayat (3) Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus | Ibukota Jakarta Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan

Perdesaan dan Perkotaan (selanjutnya disingkat Perda 16/2011), diatur sebagai berikut:

“Pengajuan permohonan banding menangguhkan kewajiban membayar pajak sampai dengan 1 (satu) bulan sejak tanggal penerbitan Putusan Banding.”

— bahwa dengan adanya ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 105 ayat

(3) UU 28/2009 jo. Pasal 21 ayat (3) Perda 16/2011 a guo, persyaratan pembayaran sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah yang terutang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 ayat (4) UU 14/2002 tidak lagi menjadi kewajiban karenabanding telah menangguhkan kewajiban membayar pajak sampai dengan 1 (satu) bulan sejak tanggal penerbitan Putusan Banding;

— bahwa sebagai dampak administratif dari tertangguhnya kewajiban membayar

pajak a guo, kepada Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda,/,

sebesar 100% (seratus persen) dari jumlah pajak berdasarkan Putusan Banding, dalam hal permohonan banding ditolak atau dikabulkan sebagian, dikurangi dengan pembayaran pajak yang telah dibayar sebelum mengajukan keberatan sesuai ketentuan sebagaimana diatur dalam Pasal 106 ayat (5) UU 28/2009 jo. Pasal 26 ayat (5) PP 55/2016 jo. Pasal 33 ayat (5) Perda 6/2010:

— bahwa meskipun demikian, berdasarkan Bukti Pembayaran SPPT dengan NOP

317102000302100820 Tahun Pajak 2022 yang dilampirkan dalam Surat Banding, Pemohon Banding telah melakukan pembayaran sebesar Rp8.653.106.937,00 via Bank DKI (Capem Pantai Indah Kapuk) pada tangga! 12 September 2022, dimana jumlah pembayaran a quo telah melebihi 50% (lima puluh persen) dari jumlah yang terutang sebagaimana tercantum dalam SPPT, yaitu sebesar Rp15.655.279.737,00:

bahwa berdasarkan uraian di atas, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan bahwa pengajuan banding oleh Pemohon Banding telah syarat/ketentuan formal pengajuan banding:

bahwa setelah mempertimbangkan penjelasan dan menilai bukti/dokumen pendukung yang disampaikan para pihak dalam persidangan serta peraturan perundang-undangan terkait, Majelis Pengadilan Pajak berpendapat sebagai berikut:

— bahwa sengketa terkait dengan penentuan/penetapan NJOP Bumi/m2 a quo

merupakan sengketa pembuktian, yaitu berkenaan dengan penentuan NJOP Bumi/m2 dalam rangka penghitungan PBB-P2 Terutang:

— bahwa pembuktian a quo dimaksudkan untuk menguji kebenaran dalil/alasan

yang dikemukakan Pemohon Banding yang menyatakan bahwa Terbanding telah keliru dalam melakukan penilaian NJOP atas tanah yang dimiliki oleh Pemohon Banding:

— bahwa dasar hukum/peraturan perundang-undangan yang berlaku terkait

sengketa PBB-P2 Tahun Pajak 2022 a quo (sesuai fatbestand) adalah sebagai berikut:

¥ Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi

Daerah (UU 28/2009),

“ Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2016 tentang Ketentuan Umum dang),

Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah (PP 55/2016),

“ Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018 tentang Pedoman

Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan (PMK 208/PMK.07/2018),

“ Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 2010 tentang

Ketentuan Umum Pajak Daerah (Perda 6/2010);

“ Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 16 Tahun

2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Perda 16/2011),

“ Peraturan Gubemur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 208 Tahun 2012

tentang Penghitungan Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Pergub 208/2012):

“ Peraturan Gubemur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 263 Tahun 2015

tentang Klasifikasi dan Penetapan Besamya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Pergub 263/2015);

“ Keputusan Gubemur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 336 Tahun 2022

tentang Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2022 (Kepgub 336/2022):

“ Keputusan Kepala Dinas Pelayanan Pajak Provinsi DKI Jakarta Nomor 2820

Tahun 2016 tentang Pedoman Analisis dan Penentuan Besaran Prosentase Penyesuaian dalam Kegiatan Pemutakhiran Zona Nilai Tanah dan/atau Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR):

bahwa Terbanding dan Pemohon Banding, dalam menentukan/menetapkan NJOP Bumi/m2 menggunakan pendekatan, sebagai berikut:

“ Terbanding menggunakan pendekatan data pasar (market data approach),

sedangkan

“ Pemohon Banding menggunakan data pasar (market data approach) dengan

pendekatan tambah kurang dan pendekatan pendapatan (income approach) dengan pendekatan pengembangan tanah:

bahwa dalam Pasal 1 angka 40 UU 28/2009 jo. Pasal 1 angka 24 Perda 16/2011, diatur sebagai berikut:

“Milai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga

yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti."

— bahwa lebih lanjut dalam Penjelasan Pasal 79 ayat (1) UU 28/2009 jo. Penjelasan

Pasal 7 ayat (1) Perda 16/2011, dijelaskan sebagai berikut:

"Penetapan NJOP dapat dilakukan dengan:

a. perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu “ pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

b. nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi pisik objek tersebut.

Cc. nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual

suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.”

~ bahwa dalam Pasal 8 PMK 208/PMK.07/2018, diatur sebagai berikut:

(1) Penilaian Individual untuk menentukan NJOP bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (3) dan ayat (4) dapat dilakukan dengan cara:

a. membandingkan dengan nilai Bangunan lain yang sejenis:

b. menghitung nilai perolehan baru Bangunan dikurangi dengan penyusutan, atau

c. menghitung pendapatan dalam satu tahun dari pemanfaatan Bangunan yang dinilai, dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi.

(2) Dalam melakukan Penilaian Individual sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Kepala Daerah dapat bekerja sama dengan Penilai Pemerintah, Penilai Publik, dan instansi lain yang terkait”

bahwa berdasarkan ketentuan a guo, dapat diketahui sebagai berikut:

— bahwa dalam penentuan/penetapan NJOP PBB-P2, khususnya terkait dengan

burni, metode/pendekatan yang diutamakan adalah berdasarkan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar (sales

price/comparison approach):

— bahwa dalam hal tidak terdapat transaksi jual beli, maka penetapan NJOP PBB-

P2 dapat dilakukan melalui metode/pendekatan, sebagai berikut:

o perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis (market data approach), o nilai perolehan baru (cost approach), dan/atau

o nilai jual pengganti (income approach);

— bahwa sebagaimana telah disinggung sebelumnya, perbandingan harga dengan

objek lain yang sejenis (market data approach) merupakan suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara: o membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya

berdekatan: dan

o fungsinya sama; dan

o telah diketahui harga jualnya:

— bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, dapat diketahui bahwa penentuan NJOP

melalui pendekatan data pasar a guo, hal utama yang perlu diperhatikan adalah terkait dengan letak (lokasi) objek pajak yang dinilai:

— bahwa berkenaan dengan fungsi yang sama, dapat dilihat dari penggunaan atas

objek pajak (PBB-P2), seperti untuk tempat tinggal, tempat usaha (bussines area), fasilitas umum (public facilities),

— bahwa terkait dengan harga jual, tidak hanya dapat diperoleh dari harga transaksi

data pembanding, tetapi juga dapat berdasarkan nilai penawaran atas suatu objek pajak (PBB-P2), baik objek pajak yang dinilai ataupun objek pajak yang digunakan sebagai pembanding,

bahwa berkenaan dengan dalil/alasan yang disampaikan Pemohon Banding atas ketidaksetujuannya terhadap penetapan Terbanding atas NJOP Bumi/m2 a guo, disampaikan sebagai berikut:

— bahwa Pemohon Banding tidak konsisten dalam menyampaikan alasan

ketidaksetujuannya atas penetapan NJOP Bumi/m2 yang dilakukan oleh Terbanding, dimana dalam Surat Banding Nomor 038/SP-PRJ/FCC/II/2023 tanggal 8 Februari 2023, Pemohon Banding menyatakan bahwa objek sengketa merupakan objek pajak khusus, sedangkan dalam Surat Tanggapan Pemohon Banding Nomor 047/SP-PRJ/MKLS/I/2024 tanggal 16 Februari 2024, PemohonyL

Banding menyatakan bahwa objek dalam sengketa a quo merupakan objek pajak umum non standar,

— bahwa berkenaan dengan penentuan jenis objek pajak umum, dalam Pergub

208/2012 diatur sebagai berikut:

Pasal 1 angka 17:

“Objek pajak umum adalah objek pajak yang memiliki jenis konstruksi dan material pembentuk yang umum digunakan.”

Pasal 2:

(1) Jenis objek PBB-P2 terdiri dari objek pajak umum dan objek pajak khusus.

(2) Jenis objek pajak umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari objek pajak standar dan objek pajak non standar.

(9 Objek pajak standar sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a,

memenuhi kriteria sebagai berikut:

1) Tanah: S10.000 m2 (lebih kecil atau sama dengan sepuluh ribu meter persegi),

2) Bangunan: jumlah lantai & (lebih kecil atau sama dengan empat) lantai: dan

3) luas bangunan:m2 (lebih kecil atau sama dengan seribu meter persegi).

(4) Objek pajak non standar sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b adalah objek pajak yang tidak memenuhi kriteria objek pajak standar.

(5) Objek pajak khusus sebagaimana dimaksud pada ayat (1), meliputi:

a. jalan tol:

b. bandar udara dan pelabuhan laut:

c. galangan kapal dan dermaga:

d. stasiun kereta api:

e. Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU):

f. tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak:

g. menara Base Transceiver Station (BTS);

h. taman rekreasi: dan

i, lapangan gol SN

— bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pergub 208/2012 sebagaimana diuraikan

di atas, maka atas objek pajak non standar yang termasukdari objek pajak umum merupakan objek pajak yang memiliki jenis konstruksi dan material, serta terdiri atas tanah, bangunan dan luas bangunan tertentu yang menjadi satu kesatuan, sedangkan objek sengketa banding yang diajukan oleh Pemohon Banding adalah atas NJOP Bumi sehingga pendapat Pemohon Banding yang menyatakan bahwa objek sengketa merupakan objek pajak non standar tidak dapat diterima,

— bahwa berkenaan dengan alasan/dalil Pemohon Banding yang menyatakan

bahwa “Terbanding telah melakukan pelanggaran terhadap UU 28/2009 karena melakukan metode penilaian dengan membandingkan Objek Pajak yang fungsinya tidak sama" dapat disampaikan sebagai berikut:

o bahwa dalam melakukan penilaian suatu objek PBB-P2, dengan

menggunakan pendekatan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis (market data approach) tidak mungkin ditemukan objek pajak pembanding yang persis sama (precisely);

o bahwa dalam menggunakan pendekatan perbandingan harga dengan objek

lain yang sejenis (market data approach), terdapat 3 (tiga) variabel yang perlu diperhatikan dalam menentukan pembanding, sebagai berikut:

Y pembanding merupakan objek pajak yang sejenis yang letaknya

berdekatan: dan

“ pembanding memiliki fungsinya sama; dan

“pembanding telah diketahui harga jualnya.

o bahwa dalam hal tidak ditermukan pembanding dengan 3 (tiga) variabel

sebagaimana diuraikan di atas, penilaian tetap dapat dilakukan dengan memilih data objek pajak sebagai pembanding dapat yang relatif sama dan terhadap perbendaan keadaan objek pajak yang dinilai dengan objek pajak pembanding dilakukan penyesuaian (adjustment);

o bahwa dalam Pasal 4 ayat (2) Pergub 208/2012, diatur sebagai berikut:

“Pendekatan data pasar sebagaimana dimaksud pada ayat (1)a adalah cara penentuan NJOP dengan membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang telah diketahui harga

|Halaman 50 dari 55 halaman, Putusan Nomor PUT. 001475.26/2023/PP/M.XVA Tahun 2026 |PT MEKAELSA

|

i

dengan memperhatikan antara lain faktor letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas dan lingkungan.”

o bahwa dalam melakukan penilaian, Terbanding telah melakukan penyesuaian

terhadap lokasi/letak, fisik, dan jenis penggunaan, sebagaimana dalam tabel berikut:

Formulir 6 ANALISIS PENENTUAN NILAI INDIKASI RATA.RATA (NIR) DARI NIR ZONA LAIN

TAHUN 2022

KOTAKAB 3 (71} JAKARTA SELATAN

KECAMATAN : (020) CILANDAK

KELURAHAN =: CILANDAK BARAT

KODEZNT:DY

NAMA JALAN ;FATMAWATI

ein [STal

| PENYESUAIAN TNIR SETE

PEHGGUTIRPIM2

MAN ME aa — ———

os (oeja anBra Goo[oe | om | ie emo _

o bahwa berdasarkan data objek pembanding yang disampaikan Terbanding,

diketahui bahwa objek pembanding merupakan tanah/bumi yang diatasnya terdapat bangunan berupa rumah tinggal, tempat usaha (ruko, toko, apotik) - dan apartemen:

o bahwa sesuai laporan penilaian yang dilakukan oleh KJPP Willson dan Rekan

berasosiasi dengan Knight Frank (halaman 18), diketahui bahwa pada saat Penilai melakukan inspeksi lapangan, di atas tanah telah terbangun Konstruksi Bangunan Apartemen Tower Corona & Victoria, ruko dan rumah tinggal yang merupakan bagian dari Proyek Fatmawati City Centre, namun kami hanya menilai tanah saja tanpa memperhitungkan konstruksi yang sedang berjalan:

o bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, jenis penggunaan objek pajak yang

dinilai relatif sama dengan objek pajak pembanding sehingga dapat dipahami bahwa dalam melakukan penilaian, Terbanding tidak melakukan penyesuaian (adjustment) terhadap jenis penggunaan (0%);

— bahwa terkait dengan penilaian yang dilakukan Pemohon Banding, disampaikan

sebagai berikut: |

qe

i

o bahwa sesuai laporan penilaian yang dilakukan oleh KJPP Willson dan Rekan

berasosiasi dengan Knight Frank (halaman 5), diketahui bahwa “Untuk memahami konteks penilaian, laporan penilaian ini memuat hasil penilaian dengan menggunakan rekonsiliasi Pendekatan Pasar dengan Metode Tambah Kurang dan Pendekatan Pendapatan dengan Metode Pengembangan Tanah”;

o bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, penilaian yang dilakukan Pemohon

Banding menggunakan data pasar (market data approach) dengan pendekatan tambah kurang dan pendekatan pendapatan (income approach) dengan pendekatan pengembangan tanah:

o bahwa metode penilaian yang dilakukan Pemohon Banding dengan

menggabungkan metode data pasar (market data approach) dan pendekatan pendapatan (income approach) dengan pendekatan pengembangan tanah dalam melakukan penilaian tanah/bumi yang menjadi sengketa adalah tidak tepat, mengingat penggunaan pendekatan pendapatan (income approach) hanya relevan digunakan untuk tanah/bumi yang diatasnya telah berdiri bangunan yang menghasilkan pendapatan (income) sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (1) huruf c PMK 208/PMK.07/2018, dimana dalam penilaian individual salah satu cara yang dapat dilakukan adalah dengan menghitung pendapatan dalam satu tahun dari pemanfaatan Bangunan yang dinilai, dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi, sementara Pemohon Banding dalam menentukan pendapatan didasarkan pada pertimbangan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi sebagaimana dinyatakan pada halaman 17 dalam bagian Pendekatan Biaya paragraf 3.29 Laporan Penilaian KJPP Willson dan Rekan berasosiasi dengan Knight Frank:

— bahwa sehubungan dengan dugaan Pemohon Banding bahwa hasil penilaian

Terbanding telah mengandung unsur pelanggaran kewenangan oleh Terbanding, disampaikan sebagai berikut:

o bahwa hal-hal yang masih bersifat dugaan tidak dapat dijadikan alasan/dalil

untuk menentukan telah terjadinya suatu pelanggaran: f

o bahwa terkait kehandalan dan kompetensi fiskus dalam menentukan besarnya

PBB-P2 yang terutang, Terbanding dalam persidangan telah menyampaikan beberapa alat bukti/dokumen pendukung dari pegawai Terbanding berupa Sertifikat dan Surat Tanda Tamat Pendidikan dan Pelatihan dalam bidang pendataan dan penilaian PBB yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang:

bahwa berdasarkan uraian di atas, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan bahwa penentuan/penetapan NJOP Bumi/m2 sebesar Rp23.623.000,00 a guo telah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan daerah dan peraturan perundang-undangan terkait lainnya sehingga tetap dipertahankan:

Menimbang bahwa Majelis telah menyatakan pertimbangan dan pendapatnya atas dalil-dalil yang disampaikan oleh Para Pihak sebagaimana telah diuraikan di atas dan untuk selebihnya tidak dipertimbangkan Majelis karena tidak relevan untuk memutus sengketa a guo:

bahwa berdasarkan

Pasal 69 ayat (1) huruf e:

Alat bukti dapat berupa “pengetahuan hakim", yang dalam Pasal 75 disebutkan adalah “hal yang olehnya diketahui dan diyakini kebenarannya."

Pasal 78:

"Putusan Pengadilan Pajak diambil berdasarkan hasil penilaian pembuktian, dan berdasarkan peraturan perundang-undangan perpajakan yang bersangkutan, serta berdasarkan keyakinan Hakim.”

bahwa sesuai memori penjelasan Pasal 78 a guo dijelaskan sebagai berikut: “Keyakinan Hakim didasarkan pada penilaian pembuktian dan sesuai dengan peraturan perundang-perundangan perpajakan."

Menimbang bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, rekapitulasi pendapat Majelis Pengadilan Pajak atas pokok sengketa adalah sebagai berikut:

KoreksiNilai Koreksi |Pendapat Majelis Pengadilan Pajak (Rj

RpTetap DipertahankanTidak Dapat Dipertahankan NJOP Bumi/m211.200.000,0011.200.000,000,00

Menimbang bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan untuk menggunakan kuasa Pasal 80 ayat (1) huruf

a Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, maka pendapat Majelis adalah sebagai berikut:

NJOP Bumi/m2 menurut TerbandingRp23.623.000,00

Koreksi tidak dapat dipertahankan Majelis Rp0

NJOP Bumi/m2 menurut Majelis |Rp23.623.000,00

bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan dan penilaian Majelis Pengadilan Pajak atas bukti dan keterangan para pihak yang terungkap dalam persidangan serta peraturan perundang-undangan perpajakan, Majelis Pengadilan Pajak berkeyakinan untuk menolak permohonan banding Pemohon Banding, dengan perhitungan sebagai berikut:

Mesurut:

Pengadilan Pajak I208.358208.398 222.62.0000 3

a81.505,00 53.825.000,00 6295,455.625,000,00 715.000.000,00 55, 218,426,579,000,00 9 Terutang-Tarif 0,3% (Rp) [8x0,3%]15.655.279.737,008.653.106,53700/ 15,655.279.73700 10 (Pembebasan/Pengurangan (Rp)2.348.29196000|2.348.291.960,00 11 |Sellsin PBB Terutang (Rp) [9-10]13.306,987.777,008.653,106.937,00|

12 |PaB yang SudahDibayar (Rp)fo8.653,106.937,00 8.653,106.937,00 13 (PBB yang Masih HarusDibayar(Rp)f1112) ||=89.880. 840,00

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait:

‘

MENGADLLI:

Menolak Banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Kepala Suku Badan Pendapatan Kota Kota Administrasi Jakarta Selatan Nomor 704 Tahun 2022 tanggal 11 November 2022, atas nama PT MEKAELSA, NOP 31.71.020.003.021.0082.0 dan menetapkan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2022 yang masih harus dibayar sebesar Rp4.653.880.840,00 (empat miliar enam ratus lima puluh tiga juta delapan ratus delapan puluh ribu delapan ratus empat puluh rupiah).

|!

Demikian diputuskan dalam musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Pajak pada hari Senin tanggal 6 Mei 2024 oleh Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H., sebagai Hakim Ketua, Redno Sri Rezeki, S.E., S.H. MAFIS. dan Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA., masing-masing sebagai Hakim Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari Senin tanggal 31 Agustus 2026 oleh Majelis Hakim tersebut dan dibantu oleh Cecep Hedi Herdiman, S.IKom., M.M. sebagai Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Terbanding dan tidak dihadiri oleh Pemohon Banding:

Hakim-Hakim Anggota:Hakim Ketua Majelis,

ttdttd

Redno Sri Rezeki, S.E., S.H., MAFIS.Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H,

ttd

Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA.

Panitera

ttd

Cecep Hedi Herdiman, S.IKom., M.M.

Salinan sesuai dengan aslinya,

Wakil Panitera

Abdul Azis Hady, S.Kom, S.H. |

pe 197102251992011002