PUT-011640.18/2024/PP/M.XVA Tahun 2025

P U T U S A N

Nomor PUT-011640.18/2024/PP/M.XVA Tahun 2025

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

PENGADILAN PAJAK,

memeriksa dan memutus sengketa pajak pada tingkat pertama dan terakhir dengan acara biasa secara elektronik melalui e-Tax Court mengenai banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00019/KEB/PJ/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 81.09.000.941.111-0010.5, yang terdaftar dalam berkas sengketa Nomor 011640.18/2024/PP, telah mengambil putusan sebagai berikut dalam sengketa antara:

PT BATUTUA KHARISMA PERMAI, NPWP 01.781.019.3-941.001, beralamat di Desa Lurang Wetar Utara, Kabupaten Maluku Barat Daya, Maluku, dalam hal ini diwakili oleh Sdr. M. P. Riyadi Effendy jabatan Direktur, berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT. Batutua Kharisma Permai Nomor 14 tanggal 5 Februari 2024 yang disahkan oleh Notaris Darmawan Tjoa, S.H., S.E. di Jakarta, untuk selanjutnya disebut sebagai Pemohon Banding;

Lawan

DIREKTUR JENDERAL PAJAK, berkedudukan di Jalan Jend. Gatot Subroto 40-42, Jakarta 12190, dalam hal ini diwakili oleh:

1. Nama/NIP: Retno Rahayu/ 1977031999032001,

Jabatan: Penelaah Keberatan,

Unit Organisasi: Direktorat Keberatan dan Banding,

2. Nama/NIP: Jupriyanto/ 197407271995111003,

Jabatan: Penelaah Keberatan,

Organisasi: Direktorat Keberatan dan Banding ,

3. Nama/NIP: Van Topet Sitinjak/ 19860426 200812 1 002, Jabatan: Penelaah Keberatan,

Unit Organisasi: Direktorat Keberatan dan Banding,

berdasarkan Surat Tugas terakhir Nomor ST-4946/PJ.07/2025 tanggal 12 November 2025 untuk selanjutnya disebut sebagai Terbanding; Pengadilan Pajak tersebut;

Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Pajak Nomor PEN-327/PP/BR/2025 tanggal 8 April 2025;

Telah membaca Surat Banding Pemohon Banding Nomor 380/BKP/XII/2024 tanggal 2 Desember 2024;

Telah mendengar keterangan para pihak yang bersengketa dalam persidangan;

Telah membaca dan memeriksa bukti-bukti yang disampaikan para pihak dalam persidangan;

DUDUK PERKARA

Menimbang bahwa SPPT Nomor 00007/672/24/941/24 tanggal 26 Juni 2024 Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 81.09.000.941.111-0010.5 diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Ambon perhitungan sebagai berikut: Data Objek Pajak

Dari Penelitian PBB, jumlah PBB yang masih harus dibayar adalah sebagai berikut

Menimbang bahwa atas Surat Ketetapan Pajak tersebut, Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 174/BKP/VII/2024 tanggal 25 Juli 2024 dengan perhitungan sebagai berikut:

Li na Koreksi Yang Diajukan Keberatan ee jurang oo | ee)

NJOP senage casa Jergaraan PBB 241758787. 010,00 139,984.940.35760 830.584 Sal, 357.60

NJOP “cas Kera Pajax 12.000.000,00 -

NJOP uta pergntungas 2B3 281.746.787. 170,60 435,584,540 357,60 $39 584 S40, 357.60

Persentase \ 2 Jua Kera °ajax INAP) ik 401 40h

NJ¢P senaga casa” 9e7g" "Lega" P3B 90.668 714 868 175963976148 175.593.576.143

PBB ‘erLtarg 183.453.574 879.965.880 975.565.880

Pengurangan J0<0< PB3 - - -

PBB yasgte an c oayae 483.463.574 483453574 183.493.574

PBB yang masih harus dibayar . 396.476.305 396.476.305

Menimbang bahwa atas keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding dengan Keputusan Nomor KEP-00019/KEB/PJ/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024 , menyatakan menolak, dengan perhitungan sebagai berikut:

namun Pemohon Banding tidak setuju dengan Surat Keputusan Keberatan a quo sehingga mengajukan banding dengan Surat Nomor 380/BKP/XII/2024 tanggal 2 Desember 2024 yang diterima di Pengadilan Pajak pada hari Selasa tanggal 24 Desember 2024 (register e-Tax Court);

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Banding Nomor 380/BKP/XII/2024 tanggal 2 Desember 2024, pada pokoknya mengemukakan hal- hal sebagai berikut:

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding bahwa Pemohon Banding mengajukan Banding berdasarkan ketentuan Pasal 27 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang- Undang Nomor 7 tahun 2021 (UU KUP), yaitu mengajukan Banding atas Keputusan Keberatan;

Pemenuhan ketentuan Pasal 35 Undang-Undang Pengadilan Pajak:

a. Surat Banding ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan ditujukan kepada Pengadilan Pajak.

b. Surat Banding disampaikan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak diterima Keputusan yang dibanding, karena Surat Keputusan Keberatan Nomor KEP-00019/KEB/PJ/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024 yang diterima tanggal 12 November 2024.

Pemenuhan ketentuan Pasal 36 Undang-undang Pengadilan Pajak:

a. Terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Permohonan Banding.

b. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas sebagaimana akan diuraikan pada bagian selanjutnya.

Pemenuhan ketentuan Pasal 37 Undang-undang Pengadilan Pajak:

bahwa Surat Banding ditandatangani oleh M.P. Riyadi Effendy dengan jabatan selaku Direktur yang dibuktikan dengan Akta Nomor 14 tanggal 5 Februari 2024; bahwa dengan demikian Surat Banding yang diajukan Pemohon Banding terhadap Surat Keputusan Keberatan Nomor 00019/KEB/PJ/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024 telah memenuhi ketentuan formal sebagaimana disyaratkan dalam UU KUP dan UU Pengadilan Pajak;

Mengenai Ketetapan Semula Dan Keputusan Yang Dibanding bahwa Pemohon Banding telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) Tahun Pajak 2024 dengan Nomor Ketetapan 00007/672/24/941/24 tanggal 26 Juni 2024 atas Nomor Objek Pajak 81.09.000.941.111-0010.5 yang diterbitkan berdasarkan hasil Penilaian Pajak oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Ambon, dengan rincian perhitungan sebagai berikut:

os LL —a33 oo IL uimun | oo 33 oo ol

Na ea 5———— bahwa atas Ketetapan tersebut, Pemohon Banding telah mengajukan Keberatan kepada Terbanding dengan Surat Keberatan Nomor 174/BKP/VII/2024 tanggal 25 Juli 2024 yang pada intinya Pemohon Banding tidak setuju atas perhitungan pajak tersebut di atas, dan menurut Pemohon Banding perhitungan pajak yang seharusnya adalah sebagai berikut:

Menurut , 0.

. . — - - Koreksi Yang Diajukan Keberatan

Ba ea an an

Po 2an#s8137a7o60| | | 39.984.900.357,60[ || as9s84sa0357.e0)

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB 241.758,787.170,60 439.984.940, 357,60 439.984. 940.357,60

NJOP Tidak Kena Pajak 12.000.000,00 -

NJOP untuk penghitungan PBB 241.746.787.170,60 439.984.940. 357,60 439.934.940.357,60

Persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) 40% 40%| 40%

NJKP sebagai dasar penghitungan PBB 996.698.714.868 175.993.976.143 175.993.976.143

PBB terutang 483.493.574 879.969.380 879.969.380

Pengurangan pokok PBB - - -

PBB yang telah dibayar 483.493.574 483.493.574 483.493.574

PBB yang masih harus dibayar - 396.476.305 396.476.305 bahwa atas Surat Keberatan yang diajukan Pemohon Banding, telah diterbitkan Surat Keputusan Keberatan Nomor: 00019/KEB/PJ/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024 dengan perhitungan sebagai berikut:

aa —ae—e———e—— mma po pa175878117060| az gen.gza.zszz60/ | 38.988 940357,60

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB 241.758.787.170,60 439.984.940.357,60 439.984.940.357,60

NJOP Tidak Kena Pajak 12.000.000,00 0,00 0,00)

NJOP untuk penghitungan PBB 241.746.787.170,60 439 984.940.357,60 439.984,940.357,60

Persentase Nilai Jual Kena Pajak (NIKP) 40%) 40% 1096

NJKP sebagai dasar penghitungan PBB 96.698.714.868 175.993.976.143 175.993.976.143

PBB terutang 483.493.574 879.969.880 879.969.880

Pengurangan pokok PBB - - -

PBB yang telah dibayar 483.493.574 483.493.574 483 493.574

PBB yang masih harus dibayar: 396.476.305 396.476.305

Mengenai Pokok Sengketa Dan Alasan Banding bahwa yang menjadi pokok sengketa dalam Permohonan Banding ini adalah koreksi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan Pihak Terbanding yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding dengan rincian sebagai berikut:

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB 281.758.787.170,60 139,984.940.357,60 439,984,940, 357,60

NJOP Tidak Kena Pajak 12.000.000,00 -

NJOP untuk penghitungan PBB 241,746.787.170,60 435,984,940 357,60 439,984,940, 357,60

Persentase Nilai Jual Kena Pajak (NIKP} 40% 40% 4096

NIKP sebagai dasar penghitungan PBB 96.698. 714.868 175,993.976.143 175.993.976. 143

PBB terutang 183.493.574 379.969.880 879.969.880

Pengurangan pokok PBB - - -

PBB yang telah dibayar 483.493.574 183.493.574 183.493.574

PBB yang masih harus dibayar: 396.476.305 396.476.305 bahwa Pemohon Banding merupakan pemegang Izin Usaha Pertambangan Mineral dengan nomor 7/1/IUP/PMA/2018 tanggal 7 Februari 2018 dengan luas wilayah kerja 27.330.000 m2 serta Izin Pinjam Pakai Kawasan Hutan (IPPKH) dengan no. SK 478/MENHUT-II/2013 tanggal 3 Juli 2013 dengan lokasi usaha berada di Desa Lurang dan Uhak, Kecamatan Wetar, Kabupaten Maluku Barat Daya, Provinsi Maluku, dan telah dilaporkan dengan Nomor Objek Pajak (NOP) 81.09.000.941.111-0010.5;

bahwa secara geografis, lokasi pertambangan Pemohon Banding berada di pulau Wetar dimana fasilitas listrik, air dan internet yang tersedia masih terbatas, hal tersebut didukung dengan Surat Keterangan yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah setempat, untuk menuju ke pulau Wetar juga hanya dapat ditempuh melalui

jalur laut dengan lama perjalanan selama kurang lebih 8 jam dari pelabuhan Atapupu (peta lokasi usaha), oleh karena wilayahnya yang terpencil dan sulit dijangkau, Pemohon Banding mengajukan permohonan kepada Terbanding untuk ditetapkan sebagai Daerah Tertentu dan disetujui dengan Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-175/WPJ.04/2020;

bahwa Pemohon Banding tidak menerima/menyetujui nilai NJOP PBB Tahun Pajak 2024 yang ditetapkan oleh Terbanding sebesar Rp. 8.200/m2 untuk Bumi dan Rp. 1.833.640/m2 untuk Bangunan. Menurut Pemohon Banding, nilai NJOP berdasarkan SPPT PBB 2024 dirasa mengalami kenaikan yang sangat signifikan apabila dibandingkan dengan SPPT PBB tahun 2021 dan 2022 mengingat lokasi usaha Pemohon Banding yang berada di daerah terpencil dan minim fasilitas. Berikut kami lampirkan NJOP Bumi dan Bangunan berdasarkan SPPT PBB Tahun Pajak 2021, 2022 dan 2024:

SPPT PBB 2023

Uraian SPPT PBB 2021 | SPPT PBB 2022| (proses Banding | SPPT PBB 2024

Pengadilan Pajak)

-Bumi

Luas/m2 27.036.500,00 | 27.036.500,00 26.683.556,00 | 26.683.556,00

NJOP Rp/m2 2.040,00 2.270,00 8.110,00 8.200,00

-Bangunan

Luas/m2 119.239,00 119.812,00 119.663,97 120.623,34

NJOP Rp/m2| 1.524.700,00 | 1.502.090,00 1.833.640,00 | 1.833.640,00 bahwa berdasarkan Undang-undang nomor 7 Tahun 2021 Harmonisasi Peraturan Perpajakan tentang Pajak Bumi dan Bangunan pasal 1 angka 3:

“Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti”

Penjelasan Pasal 1 angka 3:

“Yang dimaksud dengan:

- Perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara

membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

- Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi pisik obyek tersebut.

- Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut.”

bahwa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan nomor 186/PMK.03/2019: Pasal 10:

“Nilai Jual Objek Pajak merupakan dasar pengenaan pajak PBB.”

Pasal 11:

“NJOP PBB merupakan hasil penjumlahan antara NJOP bumi dan NJOP bangunan.”

Pasal 11:

“Penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP bumi dan NJOP bangunan dilakukan oleh Penilai Pajak.”

bahwa menurut Pemohon Banding, penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP Bumi yang dilakukan oleh Penilai Pajak berdasarkan penjelasan Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan Pasal 1 angka 3 adalah dengan memilih apakah menggunakan metode perbandingan harga sejenis, metode nilai perolehan baru, atau dengan metode nilai jual pengganti. Bahwa selama proses Keberatan Pajak, Pemohon Banding tidak pernah menerima informasi metode penilaian yang dilakukan oleh Penilai Pajak dalam menentukan NJOP Pemohon Banding. Bahwa Pemohon Banding di dalam persidangan ini turut meminta kepada Terbanding untuk dapat ditunjukkan dan dijelaskan dasar dan metode penilaian pajak sebagai dasar munculnya nilai NJOP/m2 di dalam SPPT PBB Pemohon Banding untuk Tahun Pajak 2024;

bahwa atas penentuan NJOP PBB Tahun Pajak 2024 oleh Terbanding, Pemohon Banding mencari data secara mandiri dengan metode perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dengan lokasi usaha Pemohon

Banding sebagai upaya Pemohon Banding untuk mendapatkan/menentukan tingkat kewajaran kenaikan NJOP;

bahwa Pemohon Banding memperoleh data berupa laporan Catatan Atas Laporan Keuangan Kabupaten Maluku Barat Daya tahun anggaran 2022. Pada Lampiran XIII-Penambahan Nilai Aset Tanah Sesuai NJOP Tahun Anggaran 2022 diketahui harga perolehan tanah dan luas tanah sebagai berikut:

. CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN te — | KABUPATEN MALUKU BARAT DAYA

TAHUN ANGGARAN 2022

LSP Ro. «

PEMERINTAH KABUPATEN MALUKU BARAT DAYA

PENAMBAHAN NILAI ASET TANAH SESUAI NJOP

TAHUN ANGARAN 2022

TAHUN

TT [Dinas Pekerjaan Umum, Tata Ruane dan Kawasan Pemukiman

Pe [152.000 Aa MEA Tanah Atas Badan Jalan —~d bahwa aset tanah Kabupaten Maluku Barat Daya di desa Lurang - Uhak adalah seluas 152.000m2 dan berdasarkan data tabel di atas, didapatkan dengan harga Rp258.400.000, sehingga diketahui NJOP/m2 adalah Rp1.700/m2;

bahwa kemudian dari data SPPT PBB P2 warga sekitar yang didapatkan oleh Pemohon Banding, diketahui bahwa NJOP Bumi untuk tahun 2018, 2019, 2023, 2024 adalah Rp1.700/m2. Nilai NJOP PBB cenderung tidak meningkat dalam beberapa tahun terakhir;

bahwa kemudian terdapat juga data NJOP daerah Kabupaten Maluku Barat Daya yang diperoleh dari Kecamatan setempat, untuk Kecamatan Wetar Utara nilai NJOP/m2 adalah sebesar Rp1.700/m2;

Tee | rem

5 Tawan "any | aa Le

. . . . TA aa (ru

Hanna mn Aa Aa pry

. MAMAN aa Law

! SEAN aa LI

ATA AA 1 rw

TA TA TN ee ree AR mn mh ee tt In ian 0. anna mabomi 2555»

3 MEN RA LEAN aa baw

. SLANG KAKI AA BA

’ WANG TARR aa 1700

. EO Sse a! AA . yr

, Kana aa en raw

> SAN GRAN aA ; AO

, SOV AS aA 1700

. MANKETA . A 1 og

. AAA aA ' yaa

. NOMSALA KN aa 11 ge ana mmm am ROT NANA MA _ ino

Oh. _ ae IK | A ce ce Mean nampan ee Hl te NT TARA Uae SANG | . aA Lx

. 7 yee NN | aa 1700

— ; eat oo . AX 1 TOO

. : ' — NAS MAYANG AA 1700 esa aa 1x

1 : atas aa MI bahwa dari data-data yang Pemohon Banding sampaikan di atas, tidak seharusnya nilai NJOP/m2 di dalam SPPT PBB tahun 2024 Pemohon Banding menjadi jauh lebih tinggi daripada SPPT PBB Pemohon Banding tahun-tahun sebelumnya. Dari data pembanding ini juga terlihat bahwa nilai NJOP obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dengan tempat usaha Pemohon Banding bahkan tidak tampak mengalami kenaikan dari tahun ke tahun;

bahwa mengacu pada data SPPT PPB tahun 2022, Pemohon Banding telah menyetorkan sejumlah pajak terutang yang disetujui dengan perhitungan sebagai berikut:

ff 221758.787.170,60

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB 241.758.787.170,60

NJOP Tidak Kena Pajak 12.000.000

NJOP untuk penghitungan PBB 241.746.787.170,60

Persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) 40%

NJKP sebagai dasar penghitungan PBB 96.698.714.868

PBB terutang 483.493.574

Pengurangan pokok PBB -

PBB yang telah dibayar 483.493.574

PBB yang masih harus dibayar -

bahwa PBB terutang Tahun Pajak 2024 tersebut sudah Pemohon Banding setor pada tanggal 19 Desember 2024 dengan NTPN 1C6A92M3CSG5A62T senilai Rp483.493.574,00 dan SPOP PBB sudah Pemohon Banding laporkan pada tanggal 26 April 2024;

Kesimpulan Dan Usul Pemohon Banding bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian di atas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa:

1. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan Banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 UU KUP serta Pasal 35, 36, dan 37 UU Pengadilan Pajak.

2. Pihak Terbanding seharusnya melakukan penilaian secara objektif dalam menentukan nilai NJOP PBB di dalam SPTT PBB Pemohon Banding untuk Tahun Pajak 2024, mengingat berdasarkan data-data yang Pemohon Banding lampirkan, NJOP PBB di sekitar wilayah usaha tidak terdapat kenaikan yang signifikan bahkan cenderung sama dari tahun ke tahun.

3. Menurut Pemohon Banding, nilai NJOP Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 adalah tidak tepat dan tidak sesuai keadaan Pemohon Banding.

bahwa selanjutnya, Pemohon Banding mengusulkan kepada Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang terhormat agar:

1. Menyatakan bahwa Banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan formal.

2. Mengabulkan seluruhnya banding yang diajukan Pemohon Banding.

3. Berdasarkan uraian Pemohon Banding di atas, Pemohon Banding mohon kepada Majelis Hakim Pengadilan Pajak untuk mengabulkan permohonan banding Pemohon Banding dan perhitungan pajak diubah sesuai dengan perhitungan sebagai berikut:

Pf 221.158.787.170,60

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB 241.758.787.170,60

NJOP Tidak Kena Pajak 12.000.000

NJOP untuk penghitungan PBB 241.746.787.170,60

Persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) 40%

NJKP sebagai dasar penghitungan PBB 996.698.714.868

PBB terutang 483.493.574

Pengurangan pokok PBB -

PBB yang telah dibayar 483.493.574

PBB yang masih harus dibayar -

Menimbang bahwa kepada Terbanding telah dikirimkan salinan Surat Banding melalui Surat Panitera Pengadilan Pajak Nomor U-011640.18. 2024/PAN/2024 tanggal 31 Desember 2024 dengan permintaan agar Terbanding menyampaikan Surat Uraian Banding, namun sampai dengan jangka waktu yang telah ditentukan dalam Pasal 45 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, Pengadilan Pajak tidak menerima Surat Uraian Banding dimaksud;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda P-1 sampai dengan P-42 sebagai berikut:

Bukti P-1.SuratKeputusanTerbandingNomorKEP-00019/KEB/

PJ/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024;

Bukti P-2.Surat Keberatan Nomor 174/BKP/VII/2024 tanggal 25 Juli dan tanda terimanya;

Bukti P-3.Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan

Nomor 00007/672/24/941/24 tanggal 26 Juni 2024 Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 81.09.000.941.111-0010.5 tanggal 26 Juni 2024;

Bukti P-4.Akta Nomor 14 tanggal 5 Februari 2024;

Bukti P-5.Izin Usaha Pertambangan (IUP) No. 7-1-IUP-PMA-2018 tanggal 7 Februari 2018;

Bukti P-6.Izin Pinjam Pakai Kawasan Hutan (IPPKH) dengan no. SK 478-

MENHUT-II-2013 tanggal 3 Juli 2013;

Bukti P-7.Surat Keterangan Situasi Dan Kondisi dari Kecamatan Wetar Utara

Nomor 475-02-SKSK-XI-2019;

Bukti P-8.Peta Mining Boundary and Forest Area;

Bukti P-9.Keputusan Direktur Jenderal Pajak KEP-175-WPJ.07-2020

Persetujuan Perpanjangan Penetapan Daerah Tertentu tanggal 6 April 2020;

Bukti P-10. Catatan Atas Laporan Keuangan Kabupaten Maluku Barat Daya

Tahun Anggaran 2022;

Bukti P-11. SPPT PBB-P2 Warga Sekitar Lokasi Usaha Pulau Wetar;

Bukti P-12. NJOP Kabupaten Maluku Barat Daya dari Kecamatan;

Bukti P-13. Surat Setoran Pajak dan Bukti Lapor SPOP PBB Nomor Objek Pajak

81.09.000.941.111-0010.5 Tahun 2024;

Bukti P-14. Bukti Penerimaan Negara;

Bukti P-15. Matriks Sengketa;

Bukti P-16. Penjelasan Tertulis Nomor 189/BKP/VI/2025 tanggal 30 Juni 2025; Bukti P-17. Daftar Surat Tugas Instansi-Lembaga ke lokasi Pemohon Banding di

Pulau Wetar;

Bukti P-18. Peta Jarak Objek Penilaian di Pulau Wetar ke Objek Pembanding di

Kota Tual;

Bukti P-19. SKPLB PPh Badan Januari - Desember 2023;

Bukti P-20. SMPKP PPh Badan PPh Pasal 25-29 Tahun 2023;

Bukti P-21. Screenshot Uang Masuk Refund PPN;

Bukti P-22. Rincian Uang Masuk;

Bukti P-23. Surat Setoran Pajak Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2024; Bukti P-24. Rincian Pembayaran PBB 2024;

Bukti P-25. Rincian Pembayaran PBB 2024;

Bukti P-26. Nota Dinas Nomor ND-112/WPJ.183/2024 tanggal 18 September 2024 perihal Penyampaian Dokumen, Data dan/atau Informasi dalam Rangka Penyelesaian Permohonan Keberatan;

Bukti P-27. Formulir Data Pembanding;

Bukti P-28. Laporan Bulanan Pembuatan Akta oleh PPAT;

Bukti P-29. Laporan Penelitian Keberatan LAP-2512/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024;

Bukti P-30. Laporan Penelitian Kantor Nomor LAP-58/KPP.180/2024 tanggal 21 Juni 2024;

Bukti P-31. Tanggapan tertulis Pemohon Banding Nomor 189/BKP/VI/2025 tanggal 30 Juni 2025 atas penjelasan Terbanding pada Sidang tanggal 2 Juni 2025;

Bukti P-32. Surat Tugas Terbanding Kantor Pelayanan Pajak Madya Dua Jakarta

Selatan I Nomor ST-223/KPP.0413/2025 tanggal 6 Mei 2025; Bukti P-33. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Nomor 00020/672/25/

069/CT/25 tanggal 13 Juni 2025 atas NOP 810900094111100105; Bukti P-34. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Nomor 00017/672/25/

069/CT/25 tanggal 13 Juni 2025 atas NOP 810900094111200145; Bukti P-35. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Nomor 00010/672/25/

069/CT/25 tanggal 13 Juni 2025 atas NOP 810900094111200185; Bukti P-36. Putusan Pengadilan Pajak Nomor PUT-006339.18/2024/ PP/M.XVA

Tahun 2025;

Bukti P-37. Putusan Pengadilan Pajak Nomor PUT-006340.18/2024/ PP/M.XVA

Tahun 2025;

Bukti P-38. Putusan Pengadilan Pajak Nomor PUT-006341.18/2024/ PP/M.XVA

Tahun 2025;

Bukti P-39. Surat Pemohon Banding Nomor 253/BKP/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 perihal Pemberitahuan Pembetulan SPOP Tahun 2025 atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2025 Nomor Objek Pajak 81.09.000.941. 112-0018.5;

Bukti P-40. Surat Pemohon Banding Nomor 251/BKP/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 perihal Pemberitahuan Pembetulan SPOP Tahun 2025 atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2025 Nomor Objek Pajak 81.09.000.941. 111-0010.5;

Bukti P-41. Surat Pemohon Banding Nomor 252/BKP/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 perihal Pemberitahuan Pembetulan SPOP Tahun 2025 atas

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2025 Nomor Objek Pajak 81.09.000.941. 112-0018.5;

Bukti P-42. Pendapat akhir Nomor 247/BKP/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025;

Menimbang bahwa Terbanding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda T-1 sampai dengan T-14 sebagai berikut:

Bukti T-1.Matriks sengketa;

Bukti T-2.Dokumen Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT);

Bukti T-3.Formulir Data Pembanding dan Data Masukan;

Bukti T-4.Laporan Penelitian Keberatan;

Bukti T-5.Penilaian Kantor Nomor 58/KPP.1801/2024 tanggal 21 Juni 2024; Bukti T-6.Nota Dinas Nomor ND-112/WPJ.183/2024;

Bukti T-7.SPPT 2024;

Bukti T-8.Penjelasan Tertulis tanggal 29 Agustus 2025;

Bukti T-9.Pendapat Bidang PEP;

Bukti T-10. Data ZNT;

Bukti T-11. Kertas Kerja Penilaian PBB Sektor Pertambangan Mineral dtau

Batubara (Permukaan Bumi) Tahun Pajak 2025;

Bukti T-12. Perbandingan Data SPPT PBB 2022, 2023, 2024 dan 2025 (NOP 0010.5);

Bukti T-13. Data Inflasi tahun 2022 sampai dengan tahun 2024 Provinsi Maluku; Bukti T-14. Pendapat Akhir Nomor S-7610/PJ.07/2025 tanggal 3 November 2025;

PERTIMBANGAN HUKUM

Kewenangan Pengadilan Pajak bahwa objek sengketa berupa Keputusan Terbanding Nomor KEP-00019/KEB/ PJ/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 81.09.000.941.111-0010.5 termasuk sengketa pajak sehingga berdasarkan

ketentuan Pasal 31 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak merupakan kewenangan Pengadilan Pajak;

Ketentuan Formal

Menimbang bahwa sesuai peraturan perundangan-undangan peradilan pajak, pemeriksaan materi sengketa banding dilakukan setelah pemeriksaan atas pemenuhan ketentuan formal;

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding bahwa Surat Banding Nomor 380/BKP/XII/2024 tanggal 2 Desember 2024, dibuat dalam Bahasa Indonesia ditujukan kepada Pengadilan Pajak, diajukan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, menyatakan tidak setuju terhadap Keputusan Terbanding dan diajukan untuk satu Keputusan, memuat alasan-alasan yang jelas dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding, dilampiri dengan salinan keputusan yang dibanding, telah terpenuhi kewajiban pembayaran sebesar 50% dari pajak terutang, dan ditandatangani oleh pengurus/kuasa yang berhak menandatangani sehingga memenuhi ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), Pasal 37 ayat (1) Undang- Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

POKOK SENGKETA

Menimbang bahwa terbukti pokok sengketa dalam banding ini adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa setelah mempertimbangkan dan menilai alat bukti dan keterangan yang disampaikan oleh para pihak dalam persidangan, maka pendapat Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan dari berkas banding dan penjelasan para pihak dalam persidangan, diketahui bahwa yang menjadi pokok sengketa adalah koreksi Terbanding atas NJOP Bumi/m2 dan NJOP Bangunan/m2 PBB Sektor Pertambangan Mineral atau Batubara (Minerba) Tahun Pajak 2024 yang tidak

disetujui oleh Pemohon Banding, dengan rincian sebagai berikut:

bahwa Terbanding melakukan koreksi/penetapan a quo sesuai hasil penilaian kantor, dengan penjelasan sebagai berikut:

- bahwa penetapan besaran NJOP/m2 dilakukan Terbanding sesuai dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-17/PJ/2020 tanggal 19 Maret 2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Menteri Keuangan Nomor PMK186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cata Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagai berikut:

a. Penentuan Nilai Bumi pada Areal Pertambangan yang dimiliki/dikuasai oleh Pemohon Banding dengan cara menggunakan pendekatan data pasar. Dimana Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian, yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.

Objek pembanding yang digunakan dalam proses penilaian ini berupa tanah kosong yang terletak di Desa Fiditan, Desa Taar, dan Kelurahan Lodar El, Pulau Dullah Utara, Kota Tual, Maluku.

b. Penentuan Nilai Bangunan menggunakan pendekatan biaya. Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah pendekatan penilaian berdasarkan biaya pembangunan baru atau biaya penggantian baru setelah dikurangi dengan penyusutan.

Kenaikan nilai bangunan disebabkan karena adanya inflasi atau kenaikan harga termasuk harga upah, material dan peralatan sebagai dasar perhitungan nilai bangunan.

- bahwa rincian perhitungan NJOP PBB Sektor Minerba sesuai SPPT PPB Nomor 00007/672/24/941/24 tanggal 26 Juni 2024 Tahun Pajak 2024 adalah sebagai berikut:

A DATA PERMUKAAN BUM ONSHORE

NO JENIS BANGUNAN | MA Ind) KOP BU (RM

1 APPA. GALANG: SUCLEI ULAR DN ir Modal it

1 FPRLAL DAK YT ; IPE I] ISA at

UNA Kera MG $43 “No —AREA __ “TWAS (mz] NOP BUN (Rp

Ketik daun Ser bate: Farge ——

NG JENIS BANGUNAN TN tuas — NJOP BANGUNAN

Bacguriai Ke wtp | ——_— ee nS errr (ab BR IVEL gas TREN A . R52 30 Bad aga 320 Ben 590 LIAT

Rar gaia Ketut 34 Il . . — .

[ate aN 38 SAG O78 GAT BR eas ea ama “2,024 __ Bey ATC: FH Ad

YO BARU Man PPS #5 LH BESET © an — | ana

TPiretap akan MAPAN PETA ian

- bahwa penetapan NJOP/m2, sebagai berikut:

£ PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (RAOP}

GEUEK PAJAK LUAS kana if JOP

1 —— -L— Yy —— Nk "—A—- —— bahwa Pemohon Banding tidak setuju atas koreksi a quo, dengan alasan sebagai berikut:

- bahwa Pemohon Banding tidak menerima/menyetujui nilai NJOP PBB Tahun Pajak 2024 yang ditetapkan oleh Terbanding sebesar Rp8.200,00/m2 untuk Bumi dan Rp1.833.640,00/m2 untuk Bangunan, dimana menurut Pemohon Banding, nilai NJOP berdasarkan SPPT PBB 2024 dirasa mengalami kenaikan yang sangat signifikan apabila dibandingkan dengan SPPT PBB Tahun 2021

dan 2022, mengingat lokasi usaha Pemohon Banding yang berada di daerah terpencil dan minim fasilitas;

- bahwa berikut perbandingan NJOP Bumi dan Bangunan berdasarkan SPPT PBB Tahun Pajak 2021, 2022 dan 2024:

SPPT PBB 2023

Uraian SPPT PBB 2021| SPPT PBB 2022| (proses Banding | SPPT PBB 2024

Pengadilan Pajak)

-Bumi

Luas/m2 27.036.500,00 | 27.036.500,00 26.683.556,00 | 26.683.556,00

NJOP Rp/m2 2.040,00 2.270,00 8.110,00 8.200,00

-Bangunan

Luas/m2 119.239,00 119.812,00 119.663,97 120.623,34

NJOP Rp/m2 1.524.700,00 1.502.090,00 1.833.640,00 1.833.640,00

- bahwa berdasarkan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 Harmonisasi Peraturan Perpajakan tentang Pajak Bumi dan Bangunan Pasal 1 angka 3: “Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti.” Penjelasan Pasal 1 angka 3:

“Yang dimaksud dengan:

− Perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, adalah suatu

pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

− Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual

suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi pisik obyek tersebut.

− Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual

suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut.”

- bahwa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019:

Pasal 10:

“Nilai Jual Objek Pajak merupakan dasar pengenaan pajak PBB.”

Pasal 11:

“NJOP PBB merupakan hasil penjumlahan antara NJOP bumi dan NJOP bangunan.”

Pasal 11:

“Penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP bumi dan NJOP bangunan dilakukan oleh Penilai Pajak.”

- bahwa menurut Pemohon Banding, penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP Bumi yang dilakukan oleh Penilai Pajak berdasarkan penjelasan Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan Pasal 1 angka 3 adalah dengan memilih apakah menggunakan metode perbandingan harga sejenis, metode nilai perolehan baru, atau dengan metode nilai jual pengganti;

- bahwa selama proses keberatan pajak, Pemohon Banding tidak pernah menerima informasi metode penilaian yang dilakukan oleh Penilai Pajak dalam menentukan NJOP Pemohon Banding;

- bahwa dalam persidangan, Pemohon Banding meminta kepada Terbanding untuk dapat ditunjukkan dan dijelaskan dasar dan metode penilaian pajak sebagai dasar munculnya nilai NJOP/m2 di dalam SPPT PBB Pemohon Banding untuk Tahun Pajak 2024;

- bahwa atas penentuan NJOP PBB Tahun Pajak 2024 oleh Terbanding, Pemohon Banding mencari data secara mandiri dengan metode perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dengan lokasi usaha Pemohon Banding sebagai upaya Pemohon Banding untuk mendapatkan/menentukan tingkat kewajaran kenaikan NJOP;

- bahwa Pemohon Banding memperoleh data berupa laporan Catatan atas Laporan Keuangan Kabupaten Maluku Barat Daya Tahun Anggaran 2022, dimana pada Lampiran XIII-Penambahan Nilai Aset Tanah Sesuai NJOP Tahun Anggaran 2022 diketahui harga perolehan tanah dan luas tanah sebagai berikut:

. CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN

— J KABUPATEN MALUKU BARAT DAYA

~ TAHUN ANGGARAN 2022

LAMP RAS Ill

PEMERINTAH KABUPATEN MALUKU BARAT DAYA

PENAMBAHAN NILAI ASET TANAH SESUAI NJOP

TAHUN ANGARAN 2022

TAHUN

1 | Dinas Penerjaan Umum, Tata Ruang dan Kawasan Pemukiman SS

Pe [152.000 | 2022 |burang Uhah | 258 400.000.00| Tanah atas Badan Jalan]

- bahwa aset tanah Kabupaten Maluku Barat Daya di Desa Lurang - Uhak adalah seluas 152.000m2 dan berdasarkan data tabel di atas, didapatkan dengan harga Rp258.400.000,00 sehingga diketahui NJOP/m2 adalah Rp1.700,00/m2;

- bahwa kemudian dari data SPPT PBB P2 warga sekitar yang didapatkan oleh Pemohon Banding, diketahui bahwa NJOP Bumi untuk tahun 2018, 2019, 2023, 2024 adalah Rp1.700/m2. Nilai NJOP PBB cenderung tidak meningkat dalam beberapa tahun terakhir;

- bahwa kemudian terdapat juga data NJOP daerah Kabupaten Maluku Barat Daya yang diperoleh dari kecamatan setempat, untuk Kecamatan Wetar Utara besaran NJOP/m2 adalah sebesar Rp1.700,00/m2;

stares AMA | AA Lae war AA rw

: “ana | aa ine

° INS eer. MA 7 aa rw

: TAA AN aa pw wee an men nam ee eo SRR mn Pan ML nam en Live

FROMMER TRANG aa Lau

.A . KANG BARAT aa Lag

Naa WANG PARR aa 1700

— BLO SERA Aa La

2 Aa AA Lxw i SAN GAN AA Lo

. . VIAN aa 1700

. PAARL ETA aa 1700

AAA Aa 1

. SOwrpadsa AA Lg eg ee mm ROT NAMA AA . . _. Lr

TTF pO we ee eee | anna mama LINK AE bag NT STARA ao SANG aw . 1 700

. 2 yan AA 1709

Na oe Kat N 1 w

. : (NA MATANG AA Tn 0 1709

EK AA 17

‘ tc aeas | “aa 0 anna CI

- bahwa berdasarkan data-data yang disampaikan di atas, tidak seharusnya nilai NJOP/m2 di dalam SPPT PBB tahun 2024 Pemohon Banding menjadi jauh lebih

tinggi daripada SPPT PBB Pemohon Banding tahun-tahun sebelumnya, dimana dari data pembanding tersebut terlihat bahwa nilai NJOP obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dengan tempat usaha Pemohon Banding bahkan tidak tampak mengalami kenaikan dari tahun ke tahun;

- bahwa mengacu pada data SPPT PPB tahun 2022, Pemohon Banding telah menyetorkan sejumlah pajak terutang yang disetujui dengan perhitungan sebagai berikut:

241.758.787.170,60

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB 241.758.787.170,60

NJOP Tidak Kena Pajak 12.000.000

NJOP untuk penghitungan PBB 241.746.787.170,60

Persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) 40%

NJKP sebagai dasar penghitungan PBB 96.698.714.868

PBB terutang 483.493.574

Pengurangan pokok PBB -

PBB yang telah dibayar 483.493.574

PBB yang masih harus dibayar -

- bahwa PBB Terutang Tahun Pajak 2024 tersebut sudah Pemohon Banding setor pada tanggal 19 Desember 2024 dengan NTPN 1C6A92M3CSG5A62T senilai Rp483.493.574,00 dan SPOP PBB sudah Pemohon Banding laporkan pada tanggal 26 April 2024;

bahwa berdasarkan uraian di atas, berkenaan dengan sengketa terkait NJOP Bumi/m2 dan NJOP Bangunan/m2 a quo, disampaikan sebagai berikut:

1. Koreksi atas NJOP Bumi/m2 sebesar Rp5.930,00

bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 3 UU PBB telah mengatur sebagai berikut:

“Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti.” bahwa dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 186/PMK.03/2019

tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK Nomor 234/PMK.03/2022, diatur sebagai berikut:

Pasal 1 angka 3, angka 6, dan angka 24:

“3. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata

yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.” “6. Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis adalah suatu pendekatan

atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.” “24. Permukaan Bumi Pertambangan Onshore yang selanjutnya disebut

Permukaan Bumi Onshore adalah areal berupa tanah dan/atau perairan darat di dalam kawasan pertambangan minyak dan/atau gas bumi, pengusahaan panas bumi, atau pertambangan mineral atau batubara.”

Pasal 2 huruf e:

“Objek pajak PBB Sektor Pertambangan Mineral atau Batubara meliputi bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan pertambangan mineral atau batubara.” Pasal 7 ayat (1), ayat (2), dan ayat (4):

“(1) Bumi yang berada di dalam kawasan pertambangan mineral atau batubara

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 huruf e meliputi:

a. Permukaan Bumi Onshore;

b. Permukaan Bumi Offshore; dan/atau

c. tubuh bumi.” “(2) Kawasan pertambangan mineral atau batubara sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) meliputi:

a. areal sebagaimana tercantum dalam Izin Usaha Pertambangan, Izin Usaha Pertambangan Khusus, Izin Pertambangan Rakyat, Kontrak Karya, atau Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara; dan

b. areal di luar areal sebagaimana dimaksud pada huruf a yang merupakan

satu kesatuan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan mineral atau batubara dan secara fisik tidak terpisahkan.” “(4) Permukaan Bumi Onshore dan/atau Permukaan Bumi Offshore sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b meliputi areal permukaan bumi di dalam kawasan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), yang telah dimiliki oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak dengan suatu hak atas tanah dan/atau diperoleh manfaatnya oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak dan digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan mineral atau batubara termasuk fasilitas dan penunjangnya.”

Pasal 21 ayat (1), ayat (4), dan ayat (5):

“(1) Untuk menetapkan NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11,

Permukaan Bumi Onshore sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (1) huruf a meliputi:

a. Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara merupakan areal yang belum dimanfaatkan untuk kegiatan penambangan mineral atau batubara atau yang sedang dilakukan kegiatan penyelidikan umum, eksplorasi dan/atau studi kelayakan;

b. Areal Cadangan Produksi Pertambangan Mineral atau Batubara merupakan areal yang belum dilakukan pengambilan mineral atau batubara;

c. Areal Tidak Produktif Pertambangan Mineral atau Batubara merupakan areal yang tidak dapat diusahakan penambangan mineral atau batubara, atau yang telah selesai diusahakan penambangan mineral atau batubara;

d. Areal Pengaman Pertambangan Mineral atau Batubara merupakan areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman penambangan mineral atau batubara; dan

e. Areal Emplasemen Pertambangan Mineral atau Batubara merupakan areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjangnya.”

“(4) NJOP bumi untuk areal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. NJOP bumi untuk Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara sebagaimana dimaksud ayat (1) huruf a ditentukan berdasarkan

Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

b. NJOP bumi untuk Areal Cadangan Produksi Pertambangan Mineral atau Batubara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara sebagaimana dimaksud dalam huruf a;

c. NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif Pertambangan Mineral atau Batubara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara sebagaimana dimaksud dalam huruf a;

d. NJOP bumi untuk Areal Pengaman Pertambangan Mineral atau Batubara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara sebagaimana dimaksud dalam huruf a; dan

e. NJOP bumi untuk Areal Emplasemen Pertambangan Mineral atau Batubara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf e ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis.”

“(5) NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 untuk Permukaan Bumi

Onshore sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan penjumlahan NJOP bumi untuk Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara, Areal Cadangan Produksi Pertambangan Mineral atau Batubara, Areal Tidak Produktif Pertambangan Mineral atau Batubara, Areal Pengaman Pertambangan Mineral atau Batubara, dan Areal Emplasemen Pertambangan Mineral atau Batubara.” bahwa berdasarkan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 ayat (4) PMK Nomor 186/PMK.03/2019 sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK Nomor 234/PMK.03/2022 a quo, diketahui bahwa penentuan NJOP Bumi/m2 PBB- P3 Sektor Minerba untuk Permukaan Bumi Onshore adalah berdasarkan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis untuk areal belum dimanfaatkan dan areal emplasemen, sedangkan untuk areal cadangan, areal produktif, dan areal

pengaman adalah berdasarkan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis setelah dilakukan penyesuaian;

bahwa berdasarkan penjelasan yang disampaikan para pihak dan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagaimana diuraikan di atas, Majelis Pengadilan Pajak berpendapat sebagai berikut:

- bahwa penentuan NJOP Bumi/m2 oleh Terbanding dilakukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis (market data approach), yaitu dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya dengan penyesuaian untuk areal tertentu;

- bahwa data pembanding yang digunakan Terbanding, bersumber dari PPAT setempat dengan jumlah 3 (tiga) data pembanding untuk kemudian dilakukan penyesuaian (adjustment);

- bahwa kenaikan harga tanah yang sangat tajam [lebih dari 100% (seratus persen)] hanya dapat terjadi jika terdapat faktor/variabel yang sangat mempengaruhi nilai/harga tanah pada satu kawasan/wilayah, misalnya karena dibangunnya jalan baru, dibangunnya kawasan industri/wisata, pelabuhan kapal, bandar udara, dan lain sebagainya;

- bahwa faktanya, Terbanding tidak dapat menjelaskan dan menunjukkan adanya faktor/variabel yang sangat mempengaruhi nilai/harga tanah pada kawasan/wilayah tempat/lokasi pertambangan Minerba Pemohon Banding berada, mengingat Terbanding tidak melakukan penilaian lapangan;

- bahwa selain itu, penyesuaian (adjustment) yang dilakukan Terbanding dalam penentuan NJOP Bumi/m2 terhadap keluasan, yaitu sebesar 5% (lima persen) s.d. 15% (lima belas persen) kurang tepat (terlalu rendah) karena luas bumi/tanah a quo sangat berpengaruh terhadap nilai/harga tanah;

- bahwa sementara itu, penentuan NJOP Bumi/m2 oleh Pemohon Banding dengan nilai sama dengan NJOP Bumi/m2 tahun sebelumnya (Tahun Pajak 2022) juga tidak tepat dan tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- perundangan perpajakan, khususnya terkait PBB-P3 dan fakta umum yang terjadi, dimana harga tanah tidak konstan tetapi cenderung selalu mengalami kenaikan sesuai prinsip supply and demand, dimana apabila supply suatu

barang turun/tetap, sedangkan demand atas barang tersebut naik/meningkat, maka harga akan naik;

- bahwa dengan keadaan supply (ketersediaan) tanah yang cenderung tetap (luas tanah tidak bertambah disuatu wilayah), sementara demand (permintaan/kebutuhan) akan tanah selalu meningkat seiring dengan pertambahan jumlah penduduk, maka secara alamiah (naturally) harga tanah akan selalu mengalami kenaikan dengan batasan tertentu sesuai kondisi masing-masing daerah/wilayah;

- bahwa data masukan yang digunakan Terbanding untuk Tahun Pajak 2024 berbeda/tidak sama dengan yang digunakan untuk menetukan NJOP Bumi/m2 untuk Tahun Pajak 2023, dimana penyesuaian (adjustment) masih dilakukan dengan cara yang sama, namun dengan persentase yang berbeda;

- bahwa sengketa yang sama juga terjadi untuk Tahun Pajak 2023 dan telah terdapat Putusan Pengadilan Pajak yang menetapkan NJOP Bumi/m2 atas objek a quo, dimana baik Terbanding maupun Pemohon Banding dapat menerima NJOP Bumi/m2 yang ditetapkan dalam Putusan Pengadilan Pajak a quo;

- bahwa fakta lain yang terungkap dalam persidangan adalah bahwa berdasarkan penilaian/kunjungan lapangan (field valuation) telah ditetapkan oleh Terbanding NJOP Bumi/m2 untuk Tahun Pajak 2025 sebesar Rp3.300,00, dimana Pemohon Banding dapat menerima atas penetapan a quo;

- bahwa NJOP Bumi/m2 yang digunakan Pemohon Banding sebagai pembanding, yaitu data NJOP Bumi/m2 PBB-P2 (Perdesaan dan Perkotaan) dengan tidak/tanpa melakukan penyesuaian (adjustment) adalah tidak tepat karena bukan objek PBB yang sejenis;

bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, maka Majelis Pengadilan Pajak menghitung kembali NJOP Bumi/m2 untuk Tahun Pajak 2024 dengan menggunakan data masukan yang disampaikan Terbanding dan mempertimbangkan pula perkembangan NJOP Bumi/m2 tahun-tahun sebelumnya, dimana diperoleh NJOP Bumi/m2 sebesar Rp2.930,00 (pembulatan), dengan rincian hasil perhitungan sebagai berikut:

No. Jenis Areal Luas (m2) NJOP Bumi (Rp)

1 2 3 4

1 Areal Belum Dimanfaatkan 24.545.364 74.305.025.459,03

2 Areal Cadangan Produksi 145.205 395.615.037,51

3 Areal Tidak Produktif 182.500 82.871.049,37

4 Areal Pengaman 1.045.339 3.164.505.566,44

5 Areal Emplasemen 765.148 271.866.339,42

Jumlah 26.683.556 78.219.883.451,79

NJOP Bumi (Rp/m2) 2.931,39

Pembulatan (Rp/m2) 2.930,00

2. Koreksi atas NJOP Bangunan/m2 sebesar Rp331.550,00

bahwa Terbanding dalam menentukan NJOP Bangunan/m2 berdasarkan pendekatan biaya (cost approach) dengan cara menghitung biaya pembangunan baru/nilai penggantian baru dikurangi nilai penyusutan, dimana kenaikan nilai bangunan disebabkan karena adanya inflasi atau kenaikan harga termasuk harga upah, material dan peralatan sebagai dasar perhitungan nilai bangunan;

bahwa Pemohon Banding dalam menentukan NJOP Bangunan/m2 merujuk pada NJOP Bangunan/m2 dalam SPPT PBB Tahun Pajak 2022;

bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 3 UU PBB telah mengatur sebagai berikut:

“Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti.” bahwa lebih lanjut dalam Pasal 1 angka 3 PMK Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK Nomor 234/PMK.03/2022, diatur sebagai berikut:

“Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.”

bahwa terkait pendekatan nilai perolehan baru, berdasarkan SE-17/PJ/2020 bagian E angka 2 huruf c angka 3), penilaian objek pajak dengan pendekatan nilai perolehan baru dilakukan dengan cara:

1. Menghitung biaya pembangunan baru atau biaya penggantian baru;

2. Menghitung penyusutan bangunan berdasarkan kondisi fisik; dan

3. Menghitung NJOP bangunan dengan cara mengurangkan biaya pembangunan baru atau biaya penggantian baru dengan penyusutan.

bahwa berdasarkan penjelasan yang disampaikan para pihak dan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagaimana diuraikan di atas, Majelis Pengadilan Pajak berpendapat sebagai berikut:

- bahwa penentuan NJOP Bangunan/m2 berdasarkan pendekatan biaya (cost approach) yang dilakukan Terbanding, yaitu dengan cara menghitung biaya pembangunan baru/nilai penggantian baru dikurangi nilai penyusutan sudah tepat dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan perpajakan, khususnya terkait PBB-P3;

- bahwa dasar/alasan terkait kenaikan nilai bangunan a quo karena adanya inflasi dan/atau kenaikan harga termasuk upah, material, dan peralatan sebagai dasar perhitungan nilai bangunan yang dikemukakan Terbanding adalah sangat relevan dan dapat diterima;

- bahwa penentuan NJOP Bangunan/m2 oleh Pemohon Banding dengan hanya merujuk pada NJOP Bangunan/m2 dalam SPPT PBB Tahun Pajak 2022 adalah tidak tepat dan tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- perundangan perpajakan, khususnya terkait PBB-P3;

bahwa berdasarkan uraian di atas, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan bahwa koreksi Terbanding atas NJOP Bangunan/m2 sebesar Rp331.550,00 a quo adalah sudah tepat sehingga tetap dipertahankan;

Menimbang bahwa Majelis telah menyatakan pertimbangan dan pendapatnya atas dalil-dalil yang disampaikan oleh Para Pihak sebagaimana telah diuraikan di atas dan untuk selebihnya tidak dipertimbangkan Majelis karena tidak relevan untuk memutus sengketa a quo;

bahwa berdasarkan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, diatur sebagai berikut:

Pasal 69 ayat (1) huruf e:

Alat bukti dapat berupa “pengetahuan hakim”, yang dalam Pasal 75 disebutkan adalah “hal yang olehnya diketahui dan diyakini kebenarannya.”

Pasal 78:

“Putusan Pengadilan Pajak diambil berdasarkan hasil penilaian pembuktian, dan berdasarkan peraturan perundang-undangan perpajakan yang bersangkutan, serta berdasarkan keyakinan Hakim.” bahwa sesuai memori penjelasan Pasal 78 a quo dijelaskan sebagai berikut: “Keyakinan Hakim didasarkan pada penilaian pembuktian dan sesuai dengan peraturan perundang-perundangan perpajakan.”

Menimbang bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, rekapitulasi pendapat Majelis atas pokok sengketa adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan untuk menggunakan kuasa Pasal 80 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak untuk mengabulkan sebagian permohonan banding Pemohon Banding, maka pendapat Majelis adalah sebagai berikut:

1. NJOP Bumi/m2 menurut TerbandingRp8.200,00

Koreksi tidak dapat dipertahankan MajelisRp5.270,00

NJOP Bumi/m2 menurut MajelisRp2.930,00

2. NJOP Bangunan/m2 menurut TerbandingRp1.833.640,00 Koreksi tidak dapat dipertahankan MajelisRp0,00 NJOP Bangunan/m2 menurut MajelisRp1.833.640,00

bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan dan penilaian Majelis Pengadilan Pajak atas bukti dan keterangan para pihak yang terungkap dalam persidangan serta peraturan perundang-undangan perpajakan, Majelis Pengadilan Pajak berkeyakinan untuk mengabulkan sebagian permohonan banding Pemohon Banding, dengan rincian sebagai berikut:

Terbanding Pemohon Banding | Pengadilan Pajak

2 120.623,34

3 2.930,00

5 (NJOP Bumi (Rp) (1x3) 218.805.159.200,00 60.571.672.120,00 | 78.182.819.080,00

6 221.179.781.157,60

7 299.362.600.237,60

8 [NOPTKP(Rp) Do Po 22.000.000,001 -

9 299.362.600.237,60

10 40%

11 119.745.040.095,04

12 598.725.200

13 483.493.574

14 |Pajak yang Masih Harus Dibayar (Rp)(12-13)| —”” 396476306| i 115.231.626

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait;

MENGADILI

Mengabulkan sebagian Banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00019/KEB/PJ/WPJ.18/2024 tanggal 12 November 2024, atas nama PT BATUTUA KHARISMA PERMAI, NPWP 01.781.019.3- 941.001 dan Pajak Bumi dan Bangunan yang masih harus dibayar Tahun 2024 sebesar Rp115.231.626,00 (Seratus lima belas juta dua ratus tiga puluh satu ribu enam ratus dua puluh enam rupiah).

Demikian diputuskan dalam musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Pajak pada hari Senin tanggal 24 November 2025 oleh Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H., sebagai Hakim Ketua, Redno Sri Rezeki, S.E., S.H. MAFIS. dan Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA., masing-masing sebagai Hakim Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum dan disampaikan kepada para pihak yang sekaligus pula dipublikasikan untuk umum melalui e-Tax Court pada hari Senin tanggal 29 Desember 2025 oleh Majelis Hakim tersebut dan dibantu oleh Aniek Andriani, S.E.,

M.M. sebagai Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Terbanding dan dihadiri oleh Pemohon Banding.

Hakim-Hakim Anggota:Hakim Ketua Majelis,

Ditandatangani Secara ElektronikDitandatangani Secara Elektronik Redno Sri Rezeki, S.E., S.H., MAFIS.Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H.

Ditandatangani Secara Elektronik

Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA.

Panitera Pengganti,

Ditandatangani Secara Elektronik Aniek Andriani, S.E., M.M.